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威翰地产CEO Steven Lawson先生
接受福布斯中国区总编Russell Flannery的采访





 



译:中国投资者赴美购房面面观

当下,中国的富人数量正在不断增加,越来越多的富二代赴海外求学。而美国楼市恰在此时又低迷不振。这促使越来越多的中国买家到美国购买房产。那么他们究竟在哪买了房?为何要买?美国开发商和其他售房者如何能与中国客户联系上?

为了更好地回答这些问题,我与密歇根州威翰地产集团(Windham Realty Group)首席执行官史蒂文•劳森(Steven Lawson)进行了一番探讨。他2007年至今一直生活在上海,并且2008年在上海建立了公司的中国总部。以下是这次谈话的摘录。

问:为何说从中国人的角度看,目前是在美国购买房地产的好时机?

答:在我们看来,中国投资者正以极快的速度开阔自己的全球视野,而美国恰恰为他们提供了良好的投资价值。在美国购房享有永久产权,而且美国房价过去五年来一直在调整,这为那些现金充裕、有条件利用当前楼市环境的投资者提供了理想的入市时机。

问:如何理解你所说的良好的投资价值?照某些新闻报道所说,目前美国房价整体上仍在下滑。

答:美国楼市整体而言是有些疲软。尤其是拉斯维加斯、底特律、亚特兰大,这些城市真可谓给整个市场拖了后腿。但看看我们的中国客户最感兴趣的两座城市——纽约,尤其是曼哈顿区,以及洛杉矶,都有着不同于整个美国楼市的表现。洛杉矶相当多的房价仍比2007年的高点低20%左右,有一定升值空间。

重要的是,许多中国客户有一定程度的自住意愿,有的是因为业务需要,有的则与孩子教育或与移民意图有关。从我们接待的客户看,我认为超过六成是与教育有关。教育是一个重要的驱动因素。因此可以说波士顿是我们要深度挖掘的天然市场。直到不久前,我们才看到出现了更多属纯投资型的客户。

问:你跟中国顾客打交道有多久了?你是如何进入到这项新业务中来的?

答:那是在2006年。其实我们应该更早一些考虑开拓中国市场并进行考察。在2006到2007年间,我们开始涉足中国市场。眼下我们已在中国建立了根据地——一家投资咨询公司。我们在美国有一家经纪公司。我们在中国接待客户,向他们提供信息。然后把他们介绍给美国的公司。这种运作是合法的。我们在美国有两种客户——自用型客户和分布在纽约、加州、佛罗里达、密歇根的大约20家开发商。从我们的业务总量看,中国的比重还不算大,但我们预计它成长得越来越大。

问:你提到越来越多的中国投资者对美国商业房地产感兴趣。未来几年会如何发展?

答:我认为这块业务会有相当大的增长。因为美国商业房地产市场一定程度上不太景气,而这将创造投资机会。越来越多的人与我们接触,有兴趣购买美国商业房地产,主要是酒店、购物中心和写字楼。为此我们做了一系列工作,其中之一是在纽约开设办事处。所以说,我们看到对商业项目的需求正在崛起。

问:最典型的中国购房者是什么样的?

答:上周我们刚组织了一组看房团赴美考察,有三四个人,分别代表不同的几家典型的中国多元化经营公司。他们既开展教育领域的业务,也做旅游,也进行其他的海外投资,不过侧重于新加坡和英国。如今他们对购买美国房产抱有兴趣。我认为,现在正形成这种趋势。

答:你们组织的看房团,典型的行程是怎样的?

答:我们先抵达纽约,带他们参观纽约和新泽西,然后南下佛罗里达,到迈阿密看房。我们对他们说,“眼下这里的中国人不算很多,但我们认为有朝一日这儿会有很多中国人。”然后我们到拉斯维加斯,一般情况下去那里纯粹是玩。接下来是洛杉矶和旧金山。我们将调整今年春季的看房团行程,将波士顿也加入其中,因为中国客户对教育实在是很有兴趣。

今年我们打算组织一队高尔夫主题看房团。我们发现,很多客户对高尔夫相当有热情。因此,我们将造访一些高级的高尔夫球场,顺便考察一些高尔夫房产。你必须展示好客的一面,必须在他们建立信任之前展示你的关怀。我们试着将这变成一趟轻松、愉快的旅行。这种旅行式的看房已经为我们创造了业务,但更多情况下要半年或一年之后才能看到成果。

问:在中国,你是如何识别顾客的?

答:我们开设了自己的网站,流量相当大。当然,我们利用了搜索引擎优化和搜索引擎定位手段。其他方面的工作,我们建立了被称为渠道伙伴的合作关系。这些伙伴分布在移民咨询、教育咨询、财务咨询和房地产等领域。其实我们与这些渠道伙伴是一种互惠关系,他们为我们介绍客户,我们尽力予以回报。我们也有客户在寻求他们的服务。我们希望能互惠互利。这是我们发现客户的一大途径。当然,还有展会。例如不久前在上海举行的世界投资博览会,还有各类房展会。我们与北京一家不错的媒体Beijing Media Group在进行合作。我们成立了一家小型合资公司,负责华北市场,将仿照我们在华南和华中地区的运作模式。

问:你觉得当今美国哪些房地产最值得买?

答:曼哈顿可谓在风雨中屹立不倒。想想曼哈顿的房租收益率,再想想过去10年来尽管经历了如此多的起起伏伏,从升值角度看曼哈顿一直是个十分“踏实”的市场。以曼哈顿的共管公寓为例,从2001到2010年的升值幅度为60%。我们认为曼哈顿的房地产仍相当有价值,相当的稳定。如果有客户说,“我想要最精华的、稳定的和保值的”,那我认为曼哈顿非常合适。

某些客户更偏好“能快速升值”的项目,我们建议关注迈阿密,只要你现在买下,未来三五年的升值空间很大。该地的楼市经历了十分严重的缩水,某些情况下价格跌幅超过五成。某些非常出色的开发商在以低于建造成本的价格出售一些非常棒的房产。

问:你对商业房地产的看法也这样?

答:我们目前建议客户购买的主要是住宅。我们认为现在有一些非常不错的海滨共管公寓,大厦本身条件不错,不存在金融风险,有五到六成的公寓单元已经售出。我们认为,对于那些现在想要入手,持有三五年后再转手卖出的中国投资者而言,这是不错的机会。

问:其他的市场情况如何?

答:洛杉矶市郊的一些地区仍有很大的投资价值——如阿卡迪亚、帕萨迪纳、橘子郡和新港滩。这些地区的房价仍比2007年的高点低20%,某些情况下要比20%好些。当地楼市在2007年受到重创,但反弹得相当快。我们的各位客户也相当关注这些地区的房地产项目。

问:吉姆•罗杰斯(Jim Rogers)最近接受福布斯采访时表示,农业用地具有非常大的投资潜力。你觉得中国投资者对美国农业用地的兴趣大不大?

答:我们的网站上的确有两三座奶牛养殖场在积极寻找买家,我们也的确带过一位客户去考察。下个月我们将接待一位客户,此人在中国经营着一座规模相当大的奶牛养殖场,就离无锡不远。如果这家公司买下我们介绍的美国奶牛场,不会让我感到太吃惊。如今随着牛奶价格上涨,奶牛场的价格也水涨船高。

问:历史上看,佛罗里达和中国之间没有太多联系。你正在跟当地的开发商合作。能说说你是如何向中国投资者引介佛罗里达的房产项目的吗?

答:好的一方面是中国客户都听过迪士尼和奥兰多,但让人惊奇的是,他们对迈阿密真可谓知之甚少。他们不知道迈阿密是何等发达和富有。佛罗里达州已聘请一家公关公司在中国推广佛州旅游和选择佛州作为退休养老之地,但时机还不成熟。

一所坐落在佛州二线城市的大学能否吸引到中国学生?我认为答案是肯定的,条件是如果他们能将学校与一些推广措施整合在一起的话。一种办法是与中国大学建立合作关系,这会带来源源不断的生源。实际上,我的老家在密歇根州。在美国,那是个无论从任何角度看都属于经济落后的地方。但密歇根有三四所大学的招生工作相当成功,吸引了大量的中国学生。这是因为他们付出了努力,而且取得了相当好的效果。


原文网址:http://www.forbeschina.com/review/201104/0008683_all.shtml


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