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美国购房租金回报率怎么算?现金/贷款有何不同?

2015-03-27

一,现金购买的房产的租金回报率

现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单,说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。

租金回报率 = 每年净房租收入 / 购房总价 %

然后计算每年净房租收入

每年净房租收入 = 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出
案例: 2015年3月在尔湾市(Irvine)买一栋3房3浴Condo, 购买价$63万,月租金$3000。

年租金收入 = 3000 x 12 = $36000 (尔湾Condo的实际例子)

持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:

房地产税: 购房总价 x 1.55% = $9765

社区费: 预计 $250 x 12 = $3000

出租佣金: (年租金 x 5%) / 2 = $900 (自行出租就没有此项支出)

出租管理: 年租金 x 5% = $1800 (自行管理就没有此项支出)

持有房屋费用及出租衍生相关支出总计:$15465

每年净收入 = $36000 - $15465 = $20535

租金回报率 = $20535 / $630000 = 3.26%。



二,贷款购买的房产的租金回报率

贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点,但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。

租金回报率 = 每年净收入 / 自付额 %

每年净收入 = 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出- 年固定还款额。


其中,自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。

持有房屋费用及出租衍生相关支出我们在第一部分里已经讲过,道理也是一样的。下面我们选取一个案例来进行分析。

案例: 2015年3月在湾买一栋3房3浴Condo,购买价$63万,自付额$30万,贷款额$33万(30年分期固定摊还,利率4%,贷款月付约$1,575.47),月租金$3000。

年租金收入 = 3000 x 12 = $36000

持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:

房地产税: 购房总价 x 1.55% = $9765

社区费: 预计$250 x 12 = $3000

出租佣金: (年租金 x 5%) / 2 = $900 (自行出租就没有此项支出)

出租管理:年租金x 5% = $1800 (自行管理就没有此项支出)

持有房屋费用及出租衍生相关支出总计: $15465

年固定还款额 = $1575.47 x12 = $18905.64

每年净收入 = $36000 - $15465 - $18905.64 = $1629.36

租金回报率 = $1629.36 / $330000 = 0.49%。

其中还有不预期的维修费没有计算在内。

总结: 由于房价上升,租金回报率降低,尤其在贷款的情况下,租金回报率很低,甚至成为负回报,这是现阶段投资房产的现实情况。

此时投资房产有何意义呢?衡量现在美国的经济情势渐入佳境,房产在之后几年升值潜力可期。现阶段看的不只是租金回报率,而是在于未来房价升值的潜力。

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