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美国买房 如何选择房屋贷款方案?

2015-07-09

30年固定利率房贷虽然是购屋者的首选,但是买家也可视自身需求,

评估其他选项是否更为有利。图为麻州一栋待售屋。(美联社)

 

对多数购屋者来说,30年期固定利率房贷应是贷款首选。据半官方房贷机构房地美(Freddie Mac)统计,2012年有85%购屋贷款属於此类,而2013年上半年的比率更高达90%。

 

美国新闻与世界报导网站指出,30年期固定利率房贷普受欢迎,当然有其道理,但买家也可视自身需求,评估其他选项是否更为有利。

 

★现金付款。多数屋主可能没有能力用现金买房,但这种作法仍值得一提。据大拉斯维加斯房地产商协会统计,3月当地购屋交易约有43%是以现金付款。

 

Loans 101 Interactive Media创办人陆文林(Spencer Llewellyn)说,「事实上,2013年全美逾三分之一的购屋交易是全现金交易」。现金交易多为投资者所为,他们看中房价已经触底,有可观的上涨潜力。

 

★15年期固定利率房贷。房贷专家表示,除了30年期固定利率房贷之外,15年期固定利率是第二受欢迎的房贷类型。多数买家若有能力,会选择这种还款期限较短,但每月还款金额较高的房贷。

 

纽约市Barlavi Realty执行长保拉利(Pej Barlavi)说,相较於30年期固定利率,15年期能让屋主更快累积房屋净值,到达一定程度後,甚至还能让屋主以房子作为抵押,借出贷款再买另一栋房子。

 

陆文林说,计画定居较长时间,且想省下利息费用的买家,适合申请这种贷款。「相较於30年期,15年期的固定房贷利率至少低1%至1.5%,整个还款期限可望省下数万元利息。」

 

★20年固定利率房贷。如果你觉得15年期的每月还款金额太高,又不想支付30年期那麽多的利息,不妨考虑折衷的20年期固定利率房贷。

 

不过,不是所有贷款机构都提供这种房贷,但部分机构也可能提供更客制化的房贷期限,譬如23年或11年等。

 

★五年期浮动利率房贷(5/1 ARM)。陆文林建议,买家若不打算在买房後住太久,可以考虑这种房贷,每月房贷还款金额更低。当然,因计画不一定赶的上变化,这种作法也有一定风险。

 

买家申请这种浮动利率房贷,头五年可享超低的固定利率,随後的25年则是浮动利率,主要由银行优惠利率与另一项固定利率加总而成。举例来说,如果某年这两项利率分别是4%与5%,加起来你当年的房贷利率就是9%。

 

保拉利表示,他通常不建议申请这种浮动利率房贷,因他认为利率将在未来一两年内开始攀升。「钗h屋主在利率从固定变成浮动之後,面临突然增加的每月房贷还款,因而陷入财务困境。金融危机有部分就是导因於此。」

 

★除了五年期之外,部分机构也提供10年期浮动利率(10/1 ARM),即头十年享有固定利率,随後20年则采浮动,每年调整一次。当然,锁定固定利率的期间越长,利率便没有那麽优惠,且10年之後屋主若未卖房,仍得面临浮动利率的问题。

 

★50年期固定利率房贷。极少数银行提供这种房贷选项,而多数专家也并不推荐,因买家虽拉长了房贷还款年限,代表每月还款金额变低,但有长达50年时间得支付利息,累积房屋净值的速度也非常缓慢,效果几乎等同於租屋,只是租金不会每年上涨。

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