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美国买房 如何避免贷款被拒

2015-09-10

对很多人来说,买房子是一生中最大的一笔交易。这就是为什么第一次买房是如此重要。在一些人看来,买房子就是一系列名目繁多的规章制度。然而,只要你具备相关的知识和技巧,你就可以快而有效地开始逐步实现你的买房梦想。


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买房需要提交的文件


说起来,申请房贷很容易,但也很难,此话怎讲?先从容易的一面说起。在美国发放房贷的机构很多,不但有银行,也有许多专门办理房屋贷款的公司,这些银行及公司除了接受面对面的贷款申请外,还设有电话专线服务以及网上服务,可以通过电话或网络完成房贷的申请,十分方便。我除了90年代中期在波士顿第一次买房时是到银行申请的房贷外,其它的几次房贷,包括再次贷款都是通过网上申请完成的。


以网上申请为例,申请者只要在规定的网站上填写好申请表,同时电邮(或邮寄)所需的各种资料就可以了。接下来就由房贷负责人员做贷款资格审查,如果房贷人员需要了解更多的申请人情况或需要补充资料,就会通过电话或电邮与申请人联系,如此往返,直到批准或拒绝房贷申请。一旦房贷申请被批准,贷款机构就会准备好各种文件,在过户那一天(closing day or settlement day)将贷款直接交给卖方,通常是银行支票或电汇,而非将贷款交给买方,也就是说,虽然买方申请贷款,但钱却不直接给买方,而给卖方,初次贷款者应该了解这个特点。一般来说,贷款申请多在60天之内完成,有时会略长,有时会很快,不到30天,视不同地区、 季节、贷款机构、贷款人而定。


上面说的是申请贷款容易的一面,接下来要谈谈贷款申请不容易的一面。许多申请过贷款的人,都对申请贷款时需要提交的各种文件深感麻烦。在申请贷款时,基本上需要提交以下各种文件:



1,信用报告。通常贷款机构会在申请人同意的情况下,直接从三大信用调查公司获取申请者的信用报告,如果没有信用报告,通常就不能申请房贷。因此,移民到美国的人,优先要做的事情之一就是赶紧建立自己的信用,最好的方法是申请信用卡,无论用还是不用,有了信用卡就有了信用记录。


2,年度工资表(即W-2表格)。贷款机构一般需要申请者提供两年以上的年度工资表,这样可以知道两年内申请者的工资收入情况,这个工资表是雇主提供给雇员报税时用的。


3,报税表。贷款机构一般需要申请者提供两年的报税表,从报税表中,可以更加详细了解过去两年中申请者家庭的经济情况,包括家庭人口、工资、 投资、福利收入以及退休帐户存款等。多数情况下,贷款机构会要求申请者填交一个国税局的4506-T表,这个表授权贷款机构直接从国税局获得申请者的报税表,免得申请者寄表麻烦。


4,银行帐户。贷款机构一般会要求申请者提供至少一个银行帐户的月度帐户报告(bank statement),以此了解申请者的存款情况。


除了上述基本文件外,还会有其它各种补充文件的要求,比如雇佣证明、房屋租金收入证明、合法居住证明等。特别需要指出的是,华人中比较流行子女买房时,父母往往会给子女一些钱来作为头款的一部分或全部,在这种情况下,贷款机构就需要申请者出示“礼物证明”来证明这些现金是礼物而非借款,因为如果是借款的话,就牵涉到贷款机构的贷款额度以及申请者的还款能力了。


在美国,最流行的房贷种类是30年固定利息贷款,即贷款期限30年,30年内利息固定不变。根据房利美的统计,30年固定利息贷款占所有房贷的61%。这一贷款目前的利息为年率4.37%左右,虽然比一年以前的3.5%要高,但从历史的眼光看,依然属于低息。30年固定利息贷款的还贷期限虽然是30年,但很少有人会到30年后才还清贷款,大部分人在30年内或者搬家将房子卖掉,或者提早还清贷款。因此,即使是六、七十岁的申请者,只要符合条件,也可以顺利贷到30年期限的房贷。


除了30年固定利息贷款外,流行的贷款种类还包括:15年固定利息贷款、20年固定利息贷款、30年浮动利息贷款(有头3年、头5年、头7年、头10年利息固定,其余年份利息浮动之分)等。此外,还有联邦房屋署贷款(FHA)、退伍军人贷款(VA loan)、只付利息不付本金贷款(一般前几年只付利息,月供负担比较轻,而后利息息率增加,同时加上本金,因此月供会大大增加)等。


简单说来,在美国申请房贷,最基本的条件是要有两年以上的收入证明及较好的信用记录,以及还贷能力。至于是否公民及绿卡持有者则不是必备条件。


根据房利美的统计,截至2013年底,全美房贷总额为18万亿美元,平均每人贷款近6万美元。


房贷遭拒的几大原因


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随着Dodd-Frank规定生效,想贷款的人可能会发现他们的申请遭拒,却不了解原因。你是否想知道申请房贷期间,可能让你无法过关的细节?以下是放贷业者可能拒绝房贷申请的因素和如何避免申请被拒:


1,信用分数低于640分:银行假设信用分数高的人,违约的危险较低。合格申请房贷的最低信用分数虽然每家银行的标准不同,但是阿拉巴马州Magnolia房贷公司的Tim Wilkes说,这个分数是640分,有些公司允许620分,甚至600分或580分。解决办法:若你的信用分数低于640分,业者可能要求提交很多文件,例如最近的银行结算单和存款证明、薪资支票存根和其他收入证明。业者也可能要求更高额的头款或是更多储备金,以弥补信用分数过低。


2,过期不付款:经常逾期不付款的人,可能遭放贷业者驳回申请,因为这种行为往往与偿还房贷风险较高有关。未按时还债,以致于债权人通知信用局你超过付款日30天或更久都没付钱,会影响信用分数。解决办法:养成按时付款还债的习惯,以重新建立信用。若是过期才付款不是因为不付钱的坏习惯,而是因为偶尔支票或帐单未寄到,那就应向业者解释清楚。


3,收入不稳定:收入不一致或是不稳定,可能成为申请房贷被拒的主因。来自股票、股息或年金的收入,通常会受到放贷业者严密的审视,自雇者或依赖自由工作收入者也是如此。收入较复杂的人,应准备提供证明收入来源的详细资料。解决办法:有计画专为没有传统工作的人而设。例如联邦农业部的农场服务局(FSA)经常贷款给刚开始务农的民众,后者不符传统贷款的资格,因为没有足够的财务资源。


4,开销太多:你每月的开销几乎和收入打平吗?若是如此,你的预算就没有太多财务回旋余地,可能使你申请不到贷款。放贷业者会考虑你的债务对收入比率,以免把钱借给没有能力偿还的人。Dodd-Frank新规定要求消费者债务对收入比率不能高于43%。解决办法:一些联邦贷款计画允许申请者的债务对收入比率超过43%,高达50%都可以,但是利率和费用会较高。


5,新工作:经常换工作可能使申请贷款被拒,业者希望申请人至少在同一个单位工作两年。过去一年更换职业领域者也可能遭拒,申请贷款期间换工作也是不智之举,放贷业者很重视申请人工作稳定。解决办法:可请求新雇主和旧雇主书面证明你的工作和薪资,并把资料交给放贷业者。


如何提高房贷的批准率


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1,建立良好的信用分数。借贷银行确定购屋者是否有信用,主要途径之一就是审查信用分数。


多数银行销售的房屋贷款,是房利美和房地美等政府拥有的房贷公司的房贷,因此,银行必须遵守政府的借贷准则。FHA担保的房贷虽可接受低于600的FICO信用分数,但分数越低,所付利息也就越高。信用分数若达760到850,贷款条件就会更优惠。


信用分数如果较低,改善的途径之一就是增加首付。信用分数过低的人,要保证在申请前建立良好的信用纪录。要先查看自己的信用纪录,消费者每年可从三家信用公司免费得到一份信用报告,即Experian、TansUnion和Equifax公司。


2,了解贷款选择。除了努力符合获得房贷的条件外,购屋者至少要投入20%的首付,就可免于私人房贷保险。


如果首付拿不出20%,就可能有条件申请FHA担保的贷款,允许首付只交3.5%,这对首次买房但拿不出足够首付的人十分有利。但为避免未来出现违约,FHA要求银行收取更多费用,以支付每月的房贷保险。


FHA从4月初开始修改规定,贷款30年的屋主若已连续五年支付房贷,而且他们的贷款与价值比(loan-to-value ratio)降到78%,就可不必再买房贷保险。如果贷款与价值比是78%到90%,在支付房贷11年后,也可免交房贷保险。但贷款与价值比仍超过90%,就要继续买房贷保险。


FHA政策的另一变化,是规定购屋者的借贷如果至少达62万5000元,首付就必须至少为5%,高于以前规定的3.5%。即使如此,也远低于多数银行规定的10%。


3,考虑多交首付。专家认为,购屋者如能支付3.5%以上的首付,就应考虑举借没有FHA担保的房贷。这种贷款的唯一要求就是首付达到5%,虽然仍需支付私人房贷保险,但至少不会被锁住,一旦贷款与价值比降至78%,房贷保险即可自动取消。


4,留意各种手续费。除保证首付外,购屋者还要预留办理过户手续的费用,从数百到数千元不等。


银行的手续费多种多样,有的可以讨价还价,有的不能。但银行需按规定列出各种手续费的明细表,购屋者应认真核对。


银行可能收取购屋者的信用报告费、房屋评估费、文件费和管理费,费用的多寡将视居住地和具体情况而定。如果需付房贷保险,每月将增多100元以上,要看是何种贷款。


5,等候合适机会。房价上涨、利息将很快提高,都会使购屋者产生紧迫感。如果经济条件和信用分数仍然不足,拿不到合适利率的贷款,最好的选择是不要匆忙决定买房。


专家建议,为增加获得条件优惠房贷的机会,最好是信用分数超过740 和首付款达到20%。


6,比较各家银行。与买车贷款不同,房贷的部分条件可以商谈。购屋者应向银行说明所需的贷款条件与利率,和能拿出多少首付。购屋者还应询问有关房贷的其他事宜,和不同比例的房贷分别需多少手续费等。


买房者要分析不同银行的不同费用,从银行的网站即可查到。银行为了竞争,可能会向购屋者提供与竞争对手相同的贷款条件。

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