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03-02

个人投资者如何看待美国房地产所具备的“资产配置属性”

摘要:伴随着中国高速发展的脚步,资产的快速积累使得“财富管理”“资产配置”等概念被当做“嫁衣”去“披”在不同类型的投资理财产品上,推向给个人投资者面前,大家晕了吗?! 当然,不同类型的理财方式有它各自的特点,不管是个人、家庭还是机构,建立自身行之有效的投资组合...


伴随着中国高速发展的脚步,资产的快速积累使得“财富管理”“资产配置”等概念被当做“嫁衣”去“披”在不同类型的投资理财产品上,推向给个人投资者面前,大家晕了吗?! 当然,不同类型的理财方式有它各自的特点,不管是个人、家庭还是机构,建立自身行之有效的投资组合,实现资产良性的运转确实已成为一种“新常态”,这也是必然的趋势。那么大家对自身的投资现状是否了解?如何进行评估?怎样进行跟踪并及时调整?您是否清楚的认识到在“被推销”过程中,我们是真正的需求者,而不只是消费者呢? 


我抛出一些疑问的目的是想表达“资产配置”是一个系统工程,摩根斯坦利全球资产管理首席策略师David M. Darst甚至称之为一门艺术。作为单一行业的从业者,我很难建议大家如何进行资产管理,而我要做的是结合资产配置的原理与美国房地产的特点,来给出一系列的选项,让投资人结合自己的财富状况和投入状态,简单得做出抉择。

资产配置的角度是探讨多元的投资组合来实现最大的收益,当满足一个或几个条件的时候,这种组合才会起到作用,而这些条件是共通的:

A. 投资的目的是为了增加资本的购买能力。通俗得讲,其净回报必须超过通货膨胀率。所以,投资者手上所有的投资品种的盈利能力必须满足这一条,否则资产在缩水。

作为世界货币的载体,结合美国政治、经济、文化与科技的主导性不变的背景下,美金资产本身具备了抗通货膨胀的能力,不完全依靠额外增值收益来实现。 


B. 投资品种之间的低相关性。投资组合不单单指投资不一样的产品,还要求资产种类的价格不会朝一个大致相似的方向移动。也就是不要同时涨同时跌!所以,投资者应该有平衡板式的配置,或多或少,这意味着它不追随单一经济环境,单一货币环境,甚至单一政治环境。这就是为什么中国的海外投资越来越热,在其他国家,选择国际化的投资方式已经不是新鲜之举。

人民币资产和美金资产本身就是低相关性的(人民币与美元挂钩与资产配置的相关性不是同一概念),2014年年底美元走强,配置美金资产的呼声很高,特别是在国内房地产市场存在一定的不确定性下。美国房地产本身也是低相关性的,高度市场化的结果就是有规律可循,最大的关联性就是人口的增长,而美国人口的增速已经达到历史最高。所以,在国际投资环境中,美国房地产有其优势。同时,不可忽略的是美国房地产市场容量大,可以满足不同预算的投资者。

C. 轮转的价格领导。 其实很好理解,当资产价格轮流处于领导地位时,往往资产配置的结果是赚钱的,同时还有一个好处就是减少对某一类投资的过度依赖。但这做起来很难,所以对于不同投资品种的吸纳,淘汰落后的品种成为了一种需求。还值得强调的是“遵循利用资产的周期性价格变化”可以避免过早的限制周期性价格优势,同时避免对持续下跌的产品进行过度投资。

试问在国内房产趋于冷淡,A股市场的任性以及信托或P2P存在风险的时候,大家的投资组合有没有实现价格的轮转。从2012年开始,我们接触投资买家的数量在增加,来自更多的原因使得许多人将其国内的投资房产进行置换,随着美国房产价格增长进入快速上升通道,越早买入的投资人开始享受“房产板块”价格领导的收益。美国房产未来的增值预期和周期性增长预期目前看来都是上升的,毫无置疑的在房地产投资中处于首要考虑的队列。




D. 长期平稳的关系。也就是我们选择的投资品种的回报、风险以及内在关系保持长时间的平稳,那么组合能达到预期收益的可能性越高。 如果您的投资天秤偏向于高风险高收益一方,那么一定需要在另一边加上一定的砝码。或者选择温和型的投资品种在两边。

  美国房地产并不像国内房产一样能够给大家带来短期快速的投机收益,而是在长期投资中,有稳健增值的良好表现,这是我们所看重的。我们选择的标的物业属于人口及就业高增长区域,基于供需关系是影响价格的主导因素,这是良性的。而在较为优质的成熟区域,房产价值也会更加稳固。所以,美国房地产作为稳健型品种来配比,在长期持有过程中发挥平衡的作用。

 

 我一向认为不是所有投资者都适合投资美国地产,在一定条件满足下才会极力推荐。首先,基于对于美国市场的是否认同,或者与美国的关联性;其次,是否正确了解美国房产投资的属性,同时与目前的投资结构契合;这也是这篇文章的初衷,不再一味强调市场增长的数据和收益的比例,而是从合理性与必要性出发。美国房地产市场面向全球买家,我们是国际买家的一员,我们要的是在市场中游刃有余,就像我在给客户“新年致信”中提到过,这不是一单买卖或交易,而是一次战略的布局,是一次资产的选择。



本文来自威翰地产区域销售经理Eric董文澜先生总结而成,如有转载就表明出处。


标签: 美国房地产分析

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