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07-05

不得不说的中美房地产经纪人之大不同

摘要:美国的经纪是持证上岗,明媒正娶的太太;中国的经纪,是无需上岗证,可有可无,而开发商有时又要关顾的二奶。说起美国做地产业的,主要都是和地产经纪有关的。包括开发商,也要有地产经纪执照。地产经纪执照是美...


美国的经纪是持证上岗,明媒正娶的太太;中国的经纪,是无需上岗证,可有可无,而开发商有时又要关顾的二奶。

说起美国做地产业的,主要都是和地产经纪有关的。包括开发商,也要有地产经纪执照。地产经纪执照是美国政府管理地产业的主要渠道,持照人是地产的主流。经纪的范围包括地产评估,买卖,拍卖,租赁。美国地产经纪在买卖中的主要责任,是代表买方和卖方的权利,让他们的权利得到保护。地产经纪还可以以自己地产的专 业知识服务于大众。

在美国,所有从事地产业的人必须持有执照,否则要罚款1万或坐牢1年。而且有地产执照的人在和没有地产执照的人交易是,一定要声明自己有执照,是专业人士,避免占老百姓的便宜。地产执照的获得,要经过严格的考试,其考试的主要内容,除了地产的整体知识以外,是如何用法律保护消费者的利益。

在房子交易过程中,买方和卖方都有自己的地产经纪,以专业的服务保护买卖双方的利益。负责房屋出租的管理公司,也需要经纪商和经纪人执照。如果没有地产经纪执照,是完全不能够和消费者谈任何地产的交易的。 比如,地产公司的司机送投资人去看房,如果这个投资人没有经纪执照,是不能答复投资人关于房产的问题的,他能说的只是:“请询问我们公司的经纪某某”,言下之意是,人家有证,才可以说话,我无证乱说是违法的。中国就不同了,地产经纪有证无证都是可以说的,也都是可以从业的。如二奶行业一样,有利而无需证。

 比地产经纪人职责更大的,是地产经纪商。只有拥有地产经纪商的执照,才能开办房地产公司。地产经纪商要负责所有本公司的法律责任,所以他们很在乎自己公司的地产经纪人的行为和业务素质。经纪商的执照比较难于获得,要有多年经纪人的经验,还有严格的考试。
美国所有的地产经纪人,地产经纪商,每隔两年都要受继续教育,更新执照。继续教育的一个重点是地产业新的法律法规。

在中国,地产经纪人为什么如此让人看扁,又在业界如此不重要呢?我想有如下几点:

 1.  行业规则没有给经纪人一个合理的地位。经纪人必须持照从业,否则非法。政府赋予经纪人的权利,是能够从事地产业。政府要求经纪人的义务,是保护消费者合法的权益,让房产交易合法顺畅。二奶上岗都不要证,做得不好大家也只能包涵。

2.  经纪人的佣金太低。美国的经纪人佣金,一般是买卖双方各3%,共6%,统一由卖主付。中国是没有买方经纪人,而卖方经纪人的佣金是低于1%。以低于1%的佣金,是不可能培养起这个职业的。当二奶的,自然拿钱手短。

3.  独立经纪人的个人公信力。在美国,客户是找经纪人的。一个好的经纪人,后面由成百上千个客户。很多经纪公司要争取这样的经纪人加盟。我认识的一个明星经纪人,从业45年了,坐在她的车里,走到每一条街上都有房主和她招呼,都是她的客户。这里有个职业修养,和人格魅力的问题。

4.  开发商太强了。那容你经纪人说话?帮消费者和我讲价,没门。我出的钱,现在就辞你。其关系如老爷对二奶。而在美国就不一样了,本奶奶是有证的经纪人,你开发商敢乱来我让我老公来告你。

5.  经纪人自身也是不争气,在二手房租赁市场,翻云覆雨,山中无老虎,猴子称霸王。二房东,打隔断,一点纠纷就换房客的锁。欺负了房东欺负房客。完全是一派二奶得势,欺压下人的场面。房东和房客,只好忍气吞声。

关于经纪人制度,给业界和政府的几点建议:

1.中国的买方独立经纪人制度,要尽快出现。不然消费者的利益得不到保护,因为一般老百姓和开发商在资讯,知识,和实力上完全不对等。买方独立经纪人能保护买方的利益,也能让开发商的房子尽快流通。明媒正娶,见人腰板才硬。

2.将来二手房交易市场要有效维护秩序,要清晰经纪公司的法规。交易中如果没有开发商一家独大的局面,房市秩序很难由买卖双方维护。如果依赖现在的做法,经纪公司双方通吃,受损的是老百姓。这种情况下,经纪公司相对于消费者,可不是弱者。其关系和二奶对丫鬟差不多。总之老百姓总是丫鬟或者长工。房产经纪,还是做 太太,不要做二奶吧。唉,有时做了,也是身不由己呀。

Source:Foreopen.com

 



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