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02-18

2017房屋利率上调,对已购房和计划购房者意味着什么?

摘要:2016年12月14日,美联储宣布上调隔夜拆借利率,上调幅度为0.25%。尽管这只是对短期利率进行调整,但还是会对长期的购房贷款利率产生影响。从此次美国总统大选至美联储召开会议期间,30年期房贷利率上升了约0.5%,...

2016 年 12 月 14 日,美联储宣布上调隔夜拆借利率,上调幅度为 0.25%。尽管这只是对短期利率进行调整,但还是会对长期的购房贷款利率产生影响。


从此次美国总统大选至美联储召开会议期间,30 年期房贷利率上升了约0.5%,导致 30 万贷款的月还款金额增加 85 美元,60 万贷款的月还款金额增加 172 美元。美联储表示了对通货膨胀的担忧,通胀率上涨将导致房贷利率不断提高。因此,在美联储决定加息后,利率在 2017 年开年仍旧可能继续提高,但相比大选到现在这段时间而言,增长速度会有所放缓。


这对已购房者有何影响?


如果你有房屋净值信用额度(HELOC),那么因为美联储的加息决定,你下一个月还贷的利率将提高 0.25%。除此之外,根据美联储 12 月 14 日的指示,2017 年 HELOC 的利率还会再增长三次。


HELOC 利率的计算方式为差额加最低贷款利率,目前最低贷款利率为3.75%。如果你正常的 HELOC 差额为 2%,那么你下次支付时的 HELOC 利率将为 5.75%,并且该利率还会随 2017 年美联储加息而继续提高。


那具体将会增加多少?在过去 20 年里,最低贷款利率平均为 5.39%,最高时达 9.5%。我们很容易忽略最低贷款利率如此之高,因为在过去八年中该利率有七年保持 3.25% 不变。但是如果你将 2% 的 HELOC 差额加到 5.39% 的最低贷款利率上,HELOC 利率将是 7.39%。贷款数目为 10 万美元的房屋净值信用贷款,每月支付的利息数要比现在多 137 美元。


同固定利率的 20 年期二次抵押贷款利率相比,HELOC 的预期利率要高 1%。对于金额为 10 万美元的贷款而言,这意味着如果选择固定利率的二次抵押贷款,每月利息要少 85 美元。


现在改为固定利率,能够保障你今后的预算。


同样,尽管 11 月以来,首次抵押贷款利率上升 0.5%,但是如果将首次抵押贷款进行融资重贷,仍旧有 400 万已购房者可以从中获益。


随着近年来房价不断上涨,你也可以取消二次抵押贷款,再申请新的首次贷款。


这对计划购房者有何影响?


贷款方会根据你的债务与收入比确定你是否符合购房条件。具体的计算方法是用全部住房和非住房债务值除以你的收入。


若贷款金额为 42.41 万美元(在高房价地区为 63.615 万美元),债务与收入比不能超过 43%,利率上调会导致该比率提高,但增幅没有你想象中那么多。


大选开始后利率已经上涨了 0.5%,这个百分比听起来很高,但是你的债务与收入比仅因此提高了 1%。通常,你可以选择偿还信用卡等非住房债务,来抵消这 1%,而不用在选房时降低购买预算。


如果你已经符合贷款 42.41 万美元(或在高房价地区为 63.615万美元)的标准,并且债务与收入比值低于 43%,那你大可不必担心。但是如果你的债务与收入比稍低于 43%,你最好重新做一次房屋预批,确保你仍旧符合支付目标房价的条件。


若贷款金额高于 42.41 万美元(或在高房价地区为 63.615 万美元),即便你的债务与收入比高于 43%,也有很多方法可以帮助你获取贷款。


2017 年开始前,请你的贷款方评估你的贷款方案


金融危机过去近 10 年后,利率市场终于开始走向正常。这意味着经济形势正在好转,这也将进一步推动房产市场的发展。


但这也意味着,无论是已经购房还是计划购房,你都需要在市场进一步变化前,重新规划贷款策略。


节假日固然忙碌,但是市场不待人。建议向贷款方咨询一下近期的利率变动会对你有何影响,并制定合适的应对方案。

标签: 美国购房知识 美国买房贷款

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始于1967年的房地产投资开发及10余年的海外房产经纪服务经验,为中国投资者提供最优质的美国房地产投资项目和一站式经纪咨询服务。

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