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10-21

低成本留学美国?“以房养学“助您美梦成真!

摘要:近年来,越来越多的中国投资人选择走出国门,在海外购买房地产,而美国则是中国人海外置业资金流入的主要国家。《2019年美国住宅国际买家报告》数据显示,2018年4月-2019年3月间...

近年来,越来越多的中国投资人选择走出国门,在海外购买房地产,而美国则是中国人海外置业资金流入的主要国家。《2019年美国住宅国际买家报告》数据显示,2018年4月-2019年3月间,中国人在美国的房产投资高达134亿美元。这其中,“以房养学”的方式正在蔚然成风,成为美国置业的一股“新风潮”。


有数据统计,美国的中国留学生在2009年为20万人,到2018年这个数字已经到了36万人,占了全美留学生总数的三成。这个数字还不包括港澳台的留学生,而且每年仍以7%的速度在增长,这充分反映出中国当前的留学热潮。现在的学生已经不光是大学生出国了,小学生、初中生出国的人数也在不停地增加。近年来很多家长都瞄准了“以房养学”这个投资趋势,一方面通过购买学校附近房产来解决孩子的住房问题,另一方面通过转租或者转售而小赚一笔来解决学费问题。


一. “以房养学”的优势
“以房养学”顾名思义,是指在海外买一套房子,用该房子的租金收益支付孩子在当地留学的所有费用,有如下优势:
1. 给孩子提供一个舒适的居住环境,既可以节省留学期间租房费用,又可以为孩子创造一个更舒适的学习环境
2. 购买美国房产既可以获取稳定的租金收益补贴孩子的日常生活开支,又可以享受通过购买房产的增值获得稳定的投资回报
3. 基于美国房产较为稳定的增长趋势,若孩子毕业以后回国发展,可以通过出售或者中长期持有升值贴现获得可观的投资回报


父母们近几年来的经济情况越来越好,“以房养学”就变成一个趋势,这是个非常好的投资,也是一个非常好的解决方法。购买学区房适合于两种人群:一种是为了孩子的教育而投资房产的家庭,而另一种则是纯粹出于投资目的的客户。在中国大陆买房的限购、限贷等诸多制约,使得海外置业热度持续上升。之前的置业多以移民为目的,而现在则多半出于纯投资、保值、抵御人民币贬值的目的。
 
二.“以房养学”的模式?
 
在美国,以房养学一般有2种模式:
一种是在留学前1-2年就购买美国的房产,通过这段时间来房子的租金回报来cover掉之后的学费,或者在孩子留学后将租金作为生活费。这种方式非常灵活,买的房子不一定要在学校旁边,只需要租金收益稳定就好!


另一种“以房养学”的方式是在购置孩子学区内的房子,学习的时候就住在买来的房子里,省去租金,然后在毕业后将房子卖掉,利用房子的升值来补回留学的费用。这种方式减少了租金收入,需要更加注意房产的升值情况。
 
三. “以房养学实例分析
 
如何从专业的投资角度去理解“以房养学”?以在美国加州东谷贷款购买52万美元一套4房3.5卫的独栋别墅为例,讲解以房养学的实际费用收入和支出比较,帮助大家更直观地了解什么是“以房养学”。


小林2014年到美国留学,父母帮他在加州洛杉矶以52万美元买了一套4房别墅,贷款65% = 34万美元,首付18万美元;其中1房自住,3房出租。
 
支出:
4年房贷支出:$180,000 × 4% × 4年 = $28,800
学费+生活费:$30,000 × 4年 = $120,000
 
收入:
4年租金总收入:租金每间 $620/月 × 3间 × 12月 × 4年 = $89,280
自住节省的房租:$620 × 12月 × 4年 = $29,760
4年房价每年平均升值7%:$520,000+$520,000 × 7%×4 = $665, 600
 
留学4年后,出售房产后的盈利状况:
$665, 600(卖出价)- $520,000(购房价)- $28,800(房贷支出)- $120,000(学费、生活费)+ $119,040(租金收入 + 子女房租节省)= $223,840
 
由此可见,“以房养学”不仅减少家庭支出,还有盈余,一举两得。每年租金回报保守估计2-3%,房价每年增值5%-7%,在美国“以房养学”获得一个10%-15%的收益是完全可行的。
当然为便于计算,上述案例在计算中省略了买房时的税费和房产税支出,实际操作过程中的数值计算可能略有出入,但无论如何,相比于传统留学全部租房的方式,以房养学的方式还是能节省不少费用,很大投资前景。对于资金条件较好的家庭,全现金付款购房能节省房贷方面的费用,而且长期持有还能享受房产增值带来的回报。
 
四、什么样的房子更适合“以房养学”呢?
1. 价位不要过高,30-60万美金的价格较为适中。持有的成本相对较低,抗风险能力较强。

2. 学区房临近大学,有庞大的学生需求群体,既安全,又易出租,并且交通购物便利,升值潜力大。

3. 交通要便利,靠近公交地铁站为佳。



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