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“租金回报”VS“资产增值”,高回报率的美国置业投资应该侧重于哪一点?

摘要:海外房地产市场开始走俏,投资额连年增长,美国作为主要投资目的地,中国人在美国的房地产投资也逐年递增。国人在美国做房产投资,会面临两个选择:“租金回报”和“资产增值”...
海外房地产市场开始走俏,投资额连年增长,美国作为主要投资目的地,中国人在美国的房地产投资也逐年递增。国人在美国做房产投资,会面临两个选择:“租金回报”和“资产增值”,究竟哪个才适合买家呢?


一、什么是租金回报


租金回报ROI(Return on Investment Yield) ,俗称“以租养房”,是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。租金回报率衡量地产方面投资收益情况。如在房产投资方面,租金回报率是衡量这个楼盘值不值,是否值得投资的一个很重要的指标。因为房屋的售价可能有水分,有泡沫,但租金是不会出现泡沫的,是市场的真实需求。这里有介绍房地产投资分析的三种方法,可以比较科学地计算出投资买房的收益率,购房者不妨试试。


方法一:租金回报率分析法


公式:(税后月租金-每月物业管理费)× 12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。
优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。


方法二:租金回报率法


公式:(税后月租金-按揭月供款)× 12 /(首期房款+期房时间内的按揭款)
优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。
弊病:未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。


方法三:IRR法(内部收益率法)


房产投资公式为:IRR=累计总收益计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其它投入+累计按揭款+累计物业管理费(备注:上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内)。


优点:IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而IRR则是按复利计算。不过,通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来的租金回报率。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的:市场的未来是不确定的,有升值的可能,也有贬值的可能,只是看升值、贬值哪种可能性大了。作为投资行为,投资者关注的是收益与风险,通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是易知的,于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
 
租金回报率很重要,因为它们可以帮助还贷款,实现以租养房,这是购买投资房之初的主要目的。租金回报的优点是投资风险较低,能产生现金流,从而帮助保护投资者免受利率冲击,同时减少持续现金投入的潜在需求。当然,在房产出售时,资本增值收益很可能会比拥有强劲资本增长的房产(独栋公寓)低,特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内,这是其最明显的劣势。
 
二、什么是资本增值
 
资本增值( Capital Gain or Capital Growth), 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格,所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产),在脱手时,其卖价高于原先购进成本,即产生利润,此利润为已实现的资本利得。在考虑购买资本增值的房屋时,获得可观的资本增长是每个投资者的目的,从长期来看,要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4% - 5%,因此考虑的资本增值率应保持在6.5 - 7.5%之间。


资本增值空间较大的一般是独栋别墅。资本增值的优点是具有产生长期资本收益的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险,如果按揭利率上调,您很可能要向房贷月供贴钱。
 
三、“租金回报”VS “资本增值“,如何选择?


如果是首次置业或者希望每个月能通过房屋产生现金流,则“租金回报”更适合你。如果投资多套房屋,选择其中几套高租金回报率的房屋,使用多余的现金来支付另外几套高资本增值的房屋开支。如果资金充裕,当然是“资本增值”为更好的选择。


四、如何选择高投资回报的房产?


1、选择配套齐全的社区作为自住房,您可能会喜欢宁静私密的郊区小镇,但是以投资为目的选房首先要考虑的是未来租客的需求。便捷的公共交通,充足的购物、餐饮娱乐等配套设施都是租客们关注的要点,也是未来房产升值潜力所在。


2、选择优秀的学区。近年来,从中国到美国留学的人越来越多,很多留学生会在学校附近租房子。而且,选择租房的人士中,还有很多育有孩子的夫妇,他们通常都会关注将来或目前孩子所就读的学校。许多租客愿意为了更好的学区支付高出20%-30%的月租金。因此,投资好学区房是个不错的选择。


3、关注当地就业状况当地就业市场的好与坏也直接影响到投资房租金的收益。就业机会充足的地区对于租房的需求和租金回报远远高于那些难找工作的地区。


4、一套四房、室内面积为170平方米的别墅和一套有六个稍小房间的同等面积房产,哪一套更合适作为投资房?答案不言而喻,是六房别墅。在同等面积的情况下,选择房间更多的房产作为投资,可以在以后获得更多的租金。


5、确认是否可租。确认是否可租,非常关键。因为,有些地区的房产处于特殊规划内或者所处社区的业委会不允许租客入住,所以,你在选择合适的投资房时,必须仔细检查房产是否属于合法出租物业。
 

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