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想加建房屋拥有更大的使用空间吗?加州房屋加建实操攻略

摘要:近几年很多在美国购房的华人希望可以在购买的自家土地上加建拥有更大的使用空间...

近几年很多在美国购房的华人希望可以在购买的自家土地上加建拥有更大的使用空间。为解决需求越来越大的房屋居住问题,加州政府于2017年1月1日开始实施SB-1069法案,俗称附属居住屋(Accessory Dwelling Units,简称ADUs)法案,让拥有独立屋的居民可以合法地在自家土地加建改建最多达到1200平方英尺。


加州州长布朗在签署这一法案的同时,还通过了AB-2299法案,为加建改建ADUs提供执行细则,废止地方任何与法案相抵触的其它现行ADUs条例,直到该地颁布了对应的地方条例。


这些新的法案得到喜欢家庭多人口聚居的族裔的广泛欢迎,华人居民也是其中最大受益族群之一。在相关法案执行近一年后,洛杉矶东区已经有不少的华人居民对自己的独立屋进行改建或加建,有的是为了改善家庭居住状况,有的是将增加的居住屋进行出租以减轻自己的经济负担。


本文将为你详细解答和介绍加州房屋加建的常见疑问和合法加建房屋的步骤。


1. 什么是ADU?
根据美国加州政府最新法律参议院法案第1069条的定义,ADU(Accessory Dwelling Units)是可以在自家土地上,合法增建一个有必要生活设施的第二居住单位,或称为配套住房,具有完备的独立生活设施,可供一个或多人居住,它可以是地下室、为配偶家人准备的套房、或车库改装的公寓。通俗地讲,ADU是独立于原居住单位的额外居住空间。ADU政策完全打破传统地产开发模式的迷局,不需资本积累、公权力勾兑、赢家通吃,个人效益最高,规模小风险低。
 
一般而言ADU具有以下三种形式:
独立式:这种单位独立于主体建筑之外;
附建式:这种单位贴邻建于主体建筑旁边;
改建式:在主体建筑内的空间(例如一个主卧)改建为一个独立居住单位。

2.一个房屋可以加建几个ADU?
根据最新规定,一个独栋别墅所在的土地上只允许加建一个ADU。
 
3.符不符合ADU的加建条件?
根据最新规定,原则上只要是独立地权上面的独立房权都有机会进行ADU的建设。但是具体是否可以得到审批,也要看地方政府相关的法律法规条文,要符合容积率、地面覆盖率、退界、控高等多项规定。
 
4.申请扩建周期多久?
目前情况,政府申请批文3~6个月,加建建设时间3个月,改建车库1个半月。
 
5.加建ADU以后地税要上涨吗?
加建后,新的建筑面积是最后计算在土地总建筑面积内,地产会升值,地税也会提高。

6.加建对院子的绿化面积有什么要求?

ADU的建设需要满足场地的绿化指标,这个跟普通的加建要求是一样的。如果ADU是通过改建车库来实现的,那就对院子的绿化没有任何影响。
 
7.加建房屋的面积和高度怎么考虑?
ADU的建筑面积最小是150平方英尺(14平方米),最大是1200平方英尺(111平方米)。ADU的建设需要满足房屋的控高要求,这个跟普通的加建要求是一样的。常规情况下一般民宅采用木结构不得超过3层,高度一般不得超过45英尺(14米)。有些地方的控高是25尺(8米),那就只能是做两层建筑了。ADU的楼层数原则上不得超过2层。可以设在车库的上方,也可以在既有建筑物的2层,但需要有独立的疏散出口。


8.加建部分可以用来出租吗?可以全部出租吗?
常规都是要求屋主必须住在其中一套里面,至于说是否长期入住,这个由屋主自定。涉及到贷款时,一般贷款银行也要求屋主必须自住其中一套才会批准发放贷款。所以屋主应该考虑这个具体要求,至少在手续办理期间应保证入住其中,至于事后如何还是应该权衡利弊。至于建成之后是否可以全部出租,由各个当地政府根据本地规范确定。
 
9.如果仅是室内(含车库)改造,如增加厨房厕所功能,是否需要向政府申请?
车库的使用功能在建筑法规上是界定为附属构筑物,不能用于居住,也不能被记录为居住面积。如果增加厨房厕所等功能,相当于变更了建筑功能,需要更新为居住面积。因此肯定是需要向政府报备申请的。


美国加州房屋加建的常见错误有哪些?


1.无视当地政府建筑要求
在加州进行房屋加建,改建或室内装修都要向房屋所在地的政府建筑部门审批。根据所在地政府要求不同,需要审批的工程的大小也不同。有些只是小的改动可以不需要审批,但是有些政府要求只要对房屋有任何的改动都需要递交申请表格进行审批。不符合要求的工程改造,小则罚款补交申请表,大则改回到原来的房屋状况,不然房子不能再进行买卖。合同约定不清楚美国加州建筑法规有明文规定,工程项目超过五百美金,连工包料,一定要写合约,而且是屋主看得懂的文字,合约最好是屋主提供,也就是游戏规则由屋主制定,一般情况下,屋主和施工队之间发生争执,就是因为合约上规则不清造成的,目前合约一般都是工程方提供,必然有利条件均向着工程方,将来如果有矛盾,需要由法院仲裁,结果常常是屋主吃亏,原因就是在合约上吃了亏。


2.包工不包料,浪费施工时间
有时候建筑方只包工时不包材料,也就是说所有材料由屋主购买,建筑方只出人工,算工时或算天数,看似简单,其实是屋主拿了一张空白支票给施工队来报。除非您是行家,知道所有材料的价钱资讯等, 一般屋主购买材料肯定会有遗漏东西,尤其一些零件之类的,或买的不同规格材料,不停反复的往建材商店跑,施工方因而缺材料零件耽误工期,可耽误的时间可是要付钱的啊。很多屋主没想明白这点,因此吃亏。
 
3.支票抬头名字和签约人名字不符
建议所有屋主多花些心思,在网上查询了解厂商型号、编号等资讯,以及各类建材资讯,做到心里有数。尽量多的了解施工方。工程项目最好连工包料招标,严格规定好工期。如果没有正当的理由延误工期,屋主每天可以按照合约规定扣钱。工程需要付款方式时,千万不能马虎,一般工程付款都是写支票,常常有施工方要求屋主支票抬头写他人名字,这和签约的名字不一样,有时候屋主不留意就会忽略过去,这就埋下了日后争执的伏笔,也是法律所不容许的,所以屋主一定要留意。


4.不查保险就开工
为了省钱,一般施工方不为工人买劳工保险,工人们和屋主也不是很在意这方面的事,这种现象在华裔移民中非常普遍。可是,一旦将来发生意外,小则割伤跌倒,大则工人意外死亡,如果施工方没有购买劳工保险,所有的责任全部将由屋主来承担,那时候,就后悔莫及了。这一定要重视起来,没确认保险前,绝对不能开工,别给自己留隐患。


5.忽视执照的重要性
除非屋主自己懂,否则,几乎所有的施工项目,都是由施工队去申请许可证,施工项目有申请许可证,他们不敢偷工减料,因为会有人来检验。有时候,屋主会认为没有执照的施工人员,收费会便宜,其实未必。不要贪图这些小便宜,给自己埋下隐患。加州华裔建筑装修人员鱼龙混杂,没有美国主流的建筑装修业的明确分工,一般都是一个人做几项工种,这样的结果导致施工不专业,很多施工会产生不符合市政标准,验收不过关、返工等问题。甚至,有的虽然当时通过了验收,但是给安全埋下了隐患,等将来出现问题时,费用可就大了。
 
加州合法加建房屋的步骤有哪些?


1. 落实房屋的管辖权
美国房屋的管辖权不是统一的,比如阿卡迪亚地区归洛杉矶县管理。这点可以到市政府查询,落实自己房屋的管辖权。
 
2. 确认需要递交的材料
每个城市的要求不同,有的城市流程简化,可以一次性审批到底;但有的城市会比较复杂。越发达的城市要求的越细。


3. 选择自建还是承包商
无论是自建还是承包商总包一定要分阶段请政府验收,直至拿到竣工验收的合格证。否则不符合规定会被要求拆除整改。一定要根据加州建商管理委员会约定的合同文本模式跟承包商签订合同。
 
4. 入住许可证
你需要拿到入住许可证才能保证房屋增值。


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