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还在为北上广低迷的租售比烦恼?美国的房屋租金已创历史新高!

摘要:目前国际上一般用按照国际上一般的租金回报率即租售比(房屋月租金与售价之比)来衡量住房投资价值,正常范围应该在1:200至1:300之间...

目前国际上一般用 按照国际上一般的租金回报率即租售比(房屋月租金与售价之比)来衡量住房投资价值,正常范围应该在1:200至1:300之间。 这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,200个月至300个月内即(16年-25年)能收回购房款,买房就是合算的。 以最低值计算,其租金回报率也应该在3.3%以上。


租金收益率是个很好的指标,可以判断出该城市的房价是否存在泡沫。一套房子的租金收益率如果是2%,那么投资这套房子可能需要50年才能收回成本。当然,实际情况一般不是这样,因为租金会变,有可能涨,也可能跌。

日前,上海易居房地产研究院发布《2019年第三季度50城租金收益率研究报告》,研究对象是全国50个典型城市。



根据城市房产网的数据,今年第三季度,50个典型城市租金收益率为2.4%,环比增长0.2%,同比下降7%。50城租金由跌转涨,环比上涨1%;租金收益率为2018年第二季度后首次由降转增。这是全国最有代表性的50个大中城市,到这些城市买房,如果靠租金来收回成本,普遍需要40年左右才能回本


排名第一的韶关达到3.8%,而排名垫底的厦门仅为1.2%,这意味着在厦门投资一套房产,可能需要80年才能收回成本,居全球最高行列,厦门的房痛指数之高,有目共睹。报告显示,租金收益率最高的五个城市分别为韶关(3.8%)、乌鲁木齐(3.6%)、锦州(3.4%)、湛江(3.2%)、西宁 (3.2%)。可以看到,这几个城市主要来自西北、东北的弱二线城市和三线城市,其租售比之所以高,一方面是房价低,另一方面是租金也在涨。到这类城市的好地段买套房子收租,也许不错,但投资价值不大,毕竟投资主要是赌房价上涨,而不是当收租公。


租金收益率最低的 5 个城市分别为厦门(1.2%)、深圳(1.5%)、青岛(1.5%)、福州(1.5%)和三亚(1.5%)。反观中国的四个一线城市,北京(1.7%)、上海(1.8%)、广州(1.8%)、深圳(1.5%),租售比都处于50个城市的倒数水平。在这些城市投资一套房产,意味着要50年才能回本。


那么问题来了,买房到底要不要关心租售比?        


应该说,过去10多年的中国房地产市场,租售比这个指标经常被忽视,北上广深中心区的租售比一直在2%以内徘徊。 而在美国、英国等发达国家,人们买房,非常关心租售比这个指标,其意义相当于股票的市盈率,租售比是决定物业价值的关键性指标,租售比过低的物业往往被认为一文不值。大城市买房可以不关心房价收入比,但不能不关心租金收益率,毕竟它直接衡量着一套房子的使用价值。一套房子如果连使用价值都没有,何谈投资价值?

在未来,那些没有租赁价值的房子,将一文不值。


如同市盈率一样,如果您投资股票是为了获得公司利润,那么您投资房产最理所应当获取的收入不应是房价的涨幅,而是房屋的租金。上文我们提到过,目前北上广深房产的租售比大约在1.5%到1.8%之间,在北上广深房屋租赁的回报率非常低,您需要50年甚至更久的时间才能赚回一套房的成本。所以,可以说国内的房地产投资已经成为一场零和甚至负合游戏,房子已经变成交易筹码而非能够产生可观现金流的资产。对于租房者而言大都市难容其一席之地,而对于房产持有者而言,房租却撑不不起资金成本。


但在大洋彼岸的美国,一切是不一样的光景。美国著名房屋租赁咨询机构 RENTCafé 最新发布的报告显示,全美平均租金在2019年10月创下了历史新高(1476美元),租金年增长率高达3%,且呈现普涨趋势。比起2018年,在全美前250个城市中,88%城市的租金上涨。


多年来涨幅最大的城市包括凤凰城(7.9%)、拉斯维加斯(6.4%)和萨克拉门托(4.8%)。其中,罗利(5.1%)、内陆帝国(4.9%)和夏洛特(4.8%)的排名持续高于趋势水平。


美国各地区租金回报率有什么特点?



从资金回报率表格来看,像达拉斯、盐城湖、奥斯汀、丹佛、波士顿、洛杉矶这样的城市,能够让投资者获得不错的收益。一般来说,租金回报率在5%以上的城市,其效益都算较高。将上表九座城市,以5%和6%为界划分为三大类,6%以上为热门房产市场,5%-6%属于基本健康的房产市场,而若低于5%则有可能产生一定的风险。


以达拉斯为例,达拉斯的房产市场发展势头也很好,其房价预期将在2020年上涨31%。洛杉矶作为第二类城市,其租金回报率为5.28%,他也是美国地产市场中最热销的城市。洛杉矶的房产租赁市场表现很好,租金年涨幅高达20%,加之是一个著名的旅游城市,房产市场未来发展前景会很不错。


以纽约为代表的第三类城市,其租金回报率虽然低于5%,但基本在4%以上,其整体表现还算良好。曼哈顿的房产,户型越小利润越高,一些小单间的租金回报率会达到6%以上。据统计,在租金回报率前20的城市里,其中有7个在德州,他们的租金回报率都超过了6%,有点城市甚至达到了9%。


如何选择适合房产投资的城市?


总的来说,美国以下的这些城市,还是很值得做租赁投资的。


1. 达拉斯 

达拉斯的租金回报率高达9.76%,连续两年都是全球城市租金回报率的冠军。据Zillow的统计,达拉斯的房价自2012年之后就开始不断上涨,累积至今已上涨85%,预计未来一年还将上涨。达拉斯的房产市场非常健康,市场环境不太复杂,目前仍处于买方市场,房屋实际的成交价一般都会低于挂牌价,所以达拉斯可以说很适合长期投资做租赁,投资不会太大但每年都能收到高额的租金收益。

2. 奥兰多

作为全美甚至是全球热门的旅游城市,2018年奥兰多创纪录的吸引了7500万游客。奥兰多的租金回报率高达6.9%,这里的房价涨幅最快、成交最热!据有关数据介绍,奥兰多从2012年开始回升,并迅速飙升。直至去年2月,有关报告称奥兰多地区的房价预计将在未来三年内增加35%。

但是房子总价却不高。根据zillow数据,目前,奥兰多房屋售价中位数仅为$244,000(折合人民币约170万),并不算昂贵的价格,适合国内的投资客人。

虽然奥兰多房价上涨厉害,但是房产总价相比之下还是很低的,是可以承受的范围,也丝毫不影响投资者的购房热情。因此,奥兰多的房产市场供应很紧张,后续会持续上涨。

3. 休斯顿

如果你想要找一个资金流动更为快捷的城市,那休斯顿是个不错的选择。休斯顿在美国最能赚钱的城市中排名第一,而且相较于其他城市,他的投资回报率高,主要有如下原因。

01 休斯顿房产升值快。
02 相较于去年,休斯顿的房产销售量增加了13.1%,光看数据可能不能清楚了解,我们来对比加州,作为北美房产投资最为火爆的城市,其房价平均升值为7.7%-7.9%,可见休斯顿房产的升值速度之快。
03 房价低廉,租金回报率高。
04 投资门槛较低,收益可观。

对美国房产租赁投资有什么建议?

美国投资购房的回报率分为长期收益和短期收益。

01 短期收益一般是指房价不是很高,但是租金回报率高的房产,这样的房子出租难度较低价格也能较高。

02 长期收益指的就是地段好价格也更为贵的一些房产,这种房子租金回报率可能不会太高,但是其未来的升值空间相当大。如果注重长期收益,建议可以选择价格相对较高的地区的房子甚至可以是学区房。

但也并不是说某个城市现阶段的租金回报率高,它就一定值得投资。相反,租金回报率高的城市,反而不是特别有名的城市,在同种情况下,他们的房价和房租在一定程度上更容易受到经济水平的影响,因此这些投资不是特别的稳定。而一些租金回报率较低的城市,他们的房价和房租会更为稳定。所以,我们想要说,进行房产的投资和选择,投资者还是需要从自己的实际需求出发。



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