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高级避税法条1031条款是什么?在美买房如何合理合法避税?

摘要:众所周知,美国是一个多税种的国家,税收条款琳琅满目,但是大家不知道的是,很多法律条款能够成为非常有效的避税或延税工具...

众所周知,美国是一个多税种的国家,税收条款琳琅满目,但是大家不知道的是,很多法律条款能够成为非常有效的避税或延税工具。1031条款(1031 Exchange)就是其中之一,它能够帮助投资者延迟交税时间,增强购买力。



1031条款,也称作“1031财产对换”或“同类财产交易”是从美国国家税务法第1031条第一条条款第一项中的规定而得名。在法律条文的定义下,此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性是用于商业性使用或投资,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,即不用缴纳其过程中产生的资本利得税。换言之,只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产,并且用于投资,就可以使用这一法条。


什么样的房产,符合1031 Exchange?1031法案适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产,可以是土地、住宅、办公大楼等等。



为什么需要做1031 Exchange?


1.税务递延(Tax Deferment

在加州平均通过1031 exchange支付的税务只有原本税务的33%

2.买更大,更多,更贵的房子获得更高的投资收益 (Buy“More“Property

通过1031 exchange 将转换来的资产可以用于投资更昂贵的房产 或者投资多个便宜的小型资产,从而获得更好的现金流。

举个例子:比如张先生在旧金山有一套价值1.8M的出租房产,因为旧金山有房租管制(rent control)导致现金流过低,然后张先生使用1031条款后用同样的资金在弗里蒙特(Fremont) 购置三套小型房产获得更多的房租收益。

3.多元化分散性投资 (Diversification

出售房产的资金可以用于购买在美国境内任何地方任何类型的资产,通过分散投资获得更高的收益或降低风险。无论您出售任何类型的投资房产都可以置换成同类(Like-kind)比如办公室换成住宅,住宅换成土地,土地转办公大楼等。

4.其他收益(Others

比如多套房产为了减少管理的麻烦换成一套房产,或者为了子孙传承分成不同的房产传给不同的人,另外对于超过27.5年的房子,可以换一套重新折旧.....对于价值通过长久年限超额增长过多的财产有效的减少税务。




使用“1031条款五项注意

1.  使用“1031条款”,要及早准备找有相关经验的地产经纪,协助处理整个换房事宜,把握好时间点,各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后,才想到1031,那就迟了。

2.  卖掉旧房的钱放到哪里?用于“1031条款”部分的资金,一定要存放到“1031条款”的房产交易中心,这笔资金不能放入自己的账户。

3.  对新房价格,要求您购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱,任何有余留的部分都要缴税。

4.  45天的概念是:在卖掉旧房的45天内,起码要找好最多三处新的房产,登记在房产交易中心处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套,不能换成其他房产。 

5.  180天的概念是,卖掉旧房的180天内必须过户,否则“1031条款”失效。请一定记住,180天不是半年,不是6个月,而是整整180天。



除了1031条款,还有什么避税方法呢?


细碎抵税类 

房地产的每年的州地产税、维护费,还有房贷所交的利息,包括房子本身的折旧费,都是可以用来抵税。

作为自住屋 

自住屋(每五年当中有住满两年的房屋都可以被计算在自住的范围之内)的房子如果要出售,它的获益每人有25万美元是可以免税的,夫妻双方的话就可以有50万美元的一个获益减免额度。举例说明:我们买了一套市价为50万美元的房子,五年中住满了两年,卖掉的时候市价为100万美元。这时候获利为50万元美元,但夫妻双方有50万美元的获益减免税,所以这50万不需要交税。 



房产继承的税务减免 

房子留个下一代的时候如果夫妻双方都过世,子女继承房产,那么子女就可以享有房产继承的税务减免。举例说明:我们50万美元买了一栋房子,在夫妻两人过世后,子女继承了房子,这时候房子市价为200万美元,继承人以200万美元的市价卖掉了房子。因为房子是继承的,所以获利的150万美元都不需要交税。


以房养老 

房产在美国还有另一个好处,那就是我们中国人常说的以房养老。以房养老就是房屋和保险公司一些理财产品相配合。这样的话,屋主在生前62岁时,可获得一笔流动资金。这部分资金也可以以一个免税的服务。



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