威翰地产 威翰全球

主菜单 

热门购房国家/地区×

您当前的位置:首页购房资讯 美国购房知识 美国房产怎么选,了解这八点就够了

01-01

美国房产怎么选,了解这八点就够了

摘要:熟悉美国房产的读者都知道美国有几种房产类型:自住房、投资房和度假屋。每个已婚家庭或单身个人的基本住宅,就是自住房,它区别于其他房屋(如投资房和度假屋)...

熟悉美国房产的读者都知道美国有几种房产类型:自住房、投资房和度假屋。每个已婚家庭或单身个人的基本住宅,就是自住房,它区别于其他房屋(如投资房和度假屋)。从税法上说,如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为首要住宅——即自住房。另一个房产一般就会被认定为投资型房产或度假屋。 


目前赴美买房的游客多以购买投资房居多,众多周知,购买投资房的首要目的就是赚钱。但买什么样的房子能够又赚又省心呢?今天,我们就来简单分析一下买投资房的要点。


注意投资房和自住房的区别
如果你想在美国买房,应该先弄清买房的目的是什么。如果是自住房,因各人喜好不一,有人喜欢郊区,有人向往市区,有人喜欢独栋别墅,有人爱公寓,有人爱住水边,有人喜欢山坡树林。买自住房最重要的原则只有一个,就是自己喜欢才买。只要喜欢,买下来永远不会后悔。如果是为投资而购房,那就不一样了。投资的目的是赚钱,在房价缓慢上涨的市场,只有投资少租金高才能赚钱。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。投资房不能买太贵、太高档或房间数量太多的,试想,每个月能花几千美金出租房子的人,早就有能力购房了,怎么可能去租房呢?即便是愿意,也是短期的,难有长期租户。 


通常情况下,这类型的投资房具有以下特征:独栋别墅or公寓,共有2~4个卧室,有车库,无泳池。以上特征的房屋在租房市场更容易被选择,鉴于美国家庭的人口数量较多,2~4的卧室的房子最受欢迎,如果是公寓房,1~3个卧室的出租率较高,独自租房的单身人士会倾向于1个卧室的小户型。美国人出行开车为主,因此车库是必需品,而游泳池因为维护和保养会带来较多费用,不利于房屋出租。


二、地理位置
地理位置永远是投资的第一考虑因素,选择一个经济上升区,比经济下降区要好,所谓经济上升,通常就是人口是否呈增长态势。因为房产主要用于出租,因此买家在选择区域位置的时候,需要考虑当地的经济状况和就业率,就业状况好的城市,租房的需要也就较大,利于房屋出租。例如,佛州奥兰多国际机场的东南,在一块28平方公里的土地上,集中了大量的商业建筑和居民住宅,这片区域被称为诺娜湖医疗城,这里包含了中佛罗里达大学的新医院、著名的桑德福-伯纳姆医学研究所、退伍军人医院、内穆尔儿童医院和中佛罗里达大学分校区。整个医疗城总投资额超过30亿美金,创造了几万个工作岗位,当地房价几年内大幅增长,租金也是一路上水涨船高。威翰老客户李先生两年前买了诺娜湖医疗城附近Storey Park的一栋房产,目前房子已出租,不菲的租金助力李先生轻松实现了以租养房。另外,房子的位置不能太偏僻,离学校、市场等居住配套太远或者交通出行不方便,都不容易出租或出售,即便是能够出租或出售,价格也偏低。 


三、建筑年代
对于不熟悉房屋装修,工作繁忙怕麻烦,或者本人不在美国的买主,建议选择较新的房子。因为老房子修理费太高,麻烦多,维护成本昂贵。虽然投资新房子的毛利率,通常远远不如老房子,但由于老房子的修理费多,故净投资回报也相差不会太大。通常50年以上旧房子(这里主要指公寓楼)的电路、水路、管道等设施没有独立的电表、水表,于是不得不由屋主支付电费和水费,而美国人一年四季都开空调,浪费相当大,这是笔不可控的开支。


四、投资房贷款安排
近期,美国长期房贷利率了大幅下降,甚至到了历史最低点。
8月8日,贷款交易巨擘房地美(Freddie Mac)表示,30年定期贷款的利率平均值从月初的3.75%下降至3.60%,相比去年同期的4.59%下降了近1个百分点;与此同时,15年定期贷款的利率平均值亦从3.20%下降至3.05%。


如果有条件贷款,一定不能错过这个机会。只要利用好贷款这个财务杠杆,仅靠租金收入,投资回报率就可达7%甚至更高。几年后总投资回报率一定相当可观。从贷款比例来讲,投资房贷款最多能申请到70% ,这就是说购房者至少要付30% 的首付。若购买投资房,银行要查看申请人两个月的银行月结单,其中不允许有任何赠与款,申请人的信用分数通常要在660 分以上。 


五、房产税和保险
投资房的房产税和保险也是考虑的因素,因为这会直接影响到投资回报。不同城市不同地区的地税差别非常大,投资房的保险费用(指房屋火险等)一般比自住房要高,房屋保险是必不可少的,即使是现金购买也应该坚持买房屋险,这是从安全角度出发。比如,租客不小心跌倒,你就有可能成为被吿而赔偿一大笔钱。


六、房屋保养及支出
按照美国的法律规定,房屋维护是业主的义务,如果房屋下水道坏了,洗碗机不工作了,或者空调不制冷了,都需要业主及时花钱修好。 房屋维护支出将是一大笔费用,因此在购房时,在合同中最好约定一个前提条件,那就是为了确保房屋质量,要求聘请专业人士做一次inspection(房屋检查),以便了解屋顶是否需要更换,下水道和空调是否正常工作,以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。Inspection的费用通常由购方支付,如果通过Inspection发现了质量问题,可以要求售方修理,如果售方不负责修理,则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。做Inspection是为今后的房屋保养着想。 


七、购入投资房,后续如何出租打理?
对于投资者而言,买房之后最重要的事情,就是找到一家好的房屋管理公司。
美国几乎所有职业都需要考取执照才能上岗,房屋管理公司也是如此。如果对美国当地的情况不够熟悉,可以咨询当地的房产经纪人,让他们来推荐房屋管理公司。


评判一家房屋管理公司,可以从它在当地市场管理了多少套房产、管理经验、管理规模等角度来考量;此外,也可以根据房产经纪人的推荐,挑选几家房产管理公司进行了解,选择适合自己的管理方案。
 关于房屋管理费,从5%、8%、10%不等;而寻找租客的费用,一般是一个月的房租或者几千块钱——千万不要觉得这笔钱花的多余,美国租房需要调差租客的信用记录,不仅需要租客签字授权查询,还要缴纳查询费用,如果自己寻找租客,这些琐碎的工作不仅都要劳心费力,房主还要承担不靠谱租客不按时缴纳租金甚至不交租金的风险。
是不是觉得挑选好的管理公司很麻烦呢?那就来威翰地产购置心仪投资房产吧,我们将提供一站式海外置业服务,不仅有专属顾问,还有无忧售后,让你省时省力又省心。 


八、“投资选公寓,自住选别墅”有没有例外?
确实,同样地区的公寓价格低于别墅,更适合房产投资;而别墅居住更舒适,适合自住。


但是也有例外。比如纽约尤其是曼哈顿,就很少有别墅,只能考虑购买公寓。位置好的公寓,动辄500万美元起步,更是不乏天价公寓。而在佛罗里达州的奥兰多,短租别墅则是非常好的投资产品。很多美国家庭习惯冬天去奥兰多度假,当地的酒店和别墅入住率非常高。


2019-09-29 


本文内容和图片由威翰整理自网络,转载请标明出处及作者。所有来源标注为原创的内容版权均为威翰地产所有,若您需要引用、转载,只需要注明来源及原文链接即可。部分文章为网友推荐、互联网整理而来,仅供学习参考,如有侵犯您的版权,请及时联系我们删除。


购买美国房产】:美国二手房>>    美国新房>>




标签: 美国房价 美国房价走势 美国房产网 美国购房知识 美国房产行情 美国房产分析

威翰地产

威翰地产 Windham Realty Group

始于1967年的房地产投资开发及10余年的海外房产经纪服务经验,为中国投资者提供最优质的美国房地产投资项目和一站式经纪咨询服务。

免费订阅微信公众账号"威翰地产"

微信搜索"windhamchina"或扫描左侧微信二维码

订阅美国房产实时资讯 EDM

填写我的购房需求>>

【LENNAR精选美国房产项目沙龙会】 10月12日 活动预约中

最近浏览过的房源

联系我们

威翰服务热线 400-920-6689

周一至周五 9:30 - 17:30

微信
服务号