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本以为可以抄底美国楼市,却未料想房价一涨再涨

摘要:受疫情影响,美国的经济下行,商业关闭,失业增多,但在房屋市场,房价却在上涨,这是怎么回事?...

受疫情影响,美国的经济下行,商业关闭,失业增多,但在房屋市场,房价却在上涨,这是怎么回事?2007年美国经济大衰退之后,美国的房价断崖式下跌,这也导致数百万美国家庭失去了他们的房屋。对于这次疫情危机,一些经济学家警告说,房屋也可能会再次贬值,尤其是在房贷宽限结束之后。



不过,迄今为止,经济学家的预测并没有出现。事实上,在这场危机中,唯独房地产市场逆势而上,出现了历史罕见的火爆程度。根据美国房地产经纪人协会的数据,全美房屋销售价格中位数的年增长率依然保持在8%7月份房屋中位数价格同比上涨8.5%,创下历史新高。


可以肯定的是,住房市场最初在疫情爆发时候受到了了冲击。4月初,每周抵押贷款申请数据下降了17.9%。但即便如此,价格也没有崩溃--只是出现了短暂的冻结游戏,因为买卖双方一起从市场上消失了几周。然后,在几周内,购买申请恢复到了新冠疫情爆发之前的水平,随后出现了典型的 "V "形复苏。

 


一、是什么原因导致美国房地产的上涨?


1)抵押贷款超低


全美最大的住宅开发商Lennar的首席执行官Stuart Miller认为,虽然疫情期间,失业率飙升,但是自从美联储将利率下调至接近零的水平以来,越来越多的美国人正在利用抵押贷款利率较低的机会。这也让美国楼市在美国经济各个领域尚未复苏之际,率先反弹。我们预计,按照这样的趋势下去,房地产市场将会成为就业和整体经济反弹的重要推动力。


路透纽约716日报道,根据美国住宅贷款抵押机构房贷美(Freddie Mac)周四公布的数据,美国30年固息抵押贷款利率本周在近50年来首次跌破3%,降至2.98%



这一历史性数据反映出,为应对疫情采取的措施已经压低了借贷成本,并帮助推动了美国房地产市场的复苏。当前的超低抵押贷款利率被转化为资产价格,进一步支持金融市场。


就房屋建筑商而言,抵押贷款利率低企使他们看到了更多的房屋需求。周四,全美住宅建筑商协会(NANB)公布的7月房屋市场指数从上月的58攀升至72,显示住宅建筑商的信心已回升至大流行病爆发前的水平。


2)无止赎危机

 

与经济大衰退时候对比。这一次,抵押贷款暂缓计划几乎是立即实施的,大约有400万美国人利用这个机会将月供推迟了一年。3月通过的CARES法案,让从疫情经济影响中挣扎的房主相对容易地留在家中。这意味着至少在2021年之前,与流行病有关的止赎危机是不存在的。这与2009-2011年形成鲜明对比,当时全国各地开始出现空屋,拖累附近房屋价值也随之下降。


3)人口结构很重要

 

尽管疫情导致大幅裁员和解雇,但仍有1.33亿美国人有工作,即使在4月经济冲击最严重的时候。每年大约有500万套现房被出售,大约20%是现金买家。因此,房产专家表示,全美房市每年只需要约400万个抵押贷款借款人,销售就会稳定。如果你想卖房,好消息是,现在美国有7200万千禧一代(23-38岁),他们都进入了传统上买房的人生阶段。他们是美国历史上最大的此类群体。



根据NAR的数据,2019年,十分之四的购房者是千禧一代。Realtor.com的最新数据发现,春季的千禧一代抵押贷款份额超过50%。第一波年轻购房者正在涌入市场。但是在接下来的十年中,每年都有成千上万的千禧一代达到购房年龄。房价的最重要驱动因素是供需,随着创纪录数量的寻房者进入市场,这确保了住房市场繁荣的现象将持续数年。


二、建筑成本不断增长


建筑成本上涨,推动了新房房价的上涨。从04年至今,全美平均建筑成本上涨近24%。钢铁涨了14%,木材23%,原油49%。贸易战带来进口建材关税上涨,南部台风自然灾害,也影响了建材的进一步短缺。


而在房产密集地区,本身可开发的土地就少,拿地价格就贵。再加上涨价的建材成本,开发商最终只能选择高溢价的业态,才能不白忙活一场。但最大的建筑成本主要还在劳动力成本上。特朗普执政后的收缩、严格的移民政策和雇佣美国人口号,让人工成本也出现上涨。


这一切,都从成本上倒逼房价进一步上扬。


二、短期内供不应求

 

疫情期间,建筑施工进度的推迟和停滞,导致新房和现房的库存水平大幅下降。与此同时,在目前经济不稳定的情况下,二手房的业主,也不愿意自己的房产出手。结果就是,刚需和投资者入市使得需求增加5%的同时,物业持有者惜售使得供给下降28%。房产市场供给侧的缺失,为房价上扬出了一把力。



美国住房网站-Zillow的经济学家根据迄今为止的观察预测,房价将从2月份的高点下降1%至2%,达到秋季初的预期低点。之后,价格有望在2021年夏季之前恢复到冠状病毒之前的水平。


春夏季是买房旺季,买方需求相对旺盛。尤其秋季开学,属于刚需的学区房通常在春季放盘。对家长而言,购买计划大概率不会因为疫情原因而延迟,房源上市量的骤减和刚需需求的稳定甚至导致了抢房现象。


虽然很多人都在说美国疫情严重,房产市场水深火热,楼市要崩。然而数据告诉我们并非如此,疫情后时代,楼市处于蓬勃发展阶段,房价节节高升,房屋供不应求。

  


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