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你以为的美国楼市一塌糊涂,现实是让你更加高攀不起

摘要:新冠疫情爆发以来,许多行业曾遭受严重打击。经济下行和居家隔离令失业率飙升至前所未有的水平...

新冠疫情爆发以来,许多行业曾遭受严重打击。经济下行和居家隔离令失业率飙升至前所未有的水平,自五月以来的复苏近期又因疫情的反复而放缓了步伐。出乎意料的是,房地产业不但恢复速度远超其他行业,而且即使是在销售寒冬的34月份,房价的上涨从未停止并一直持续到现在。



全美住宅建筑商协会(NAHB)的最新报告称,随着贷款买房的申请超过2019年水平,对独栋住宅的需求依然是经济大环境中的一个亮点。由于房屋库存仍然短缺,房价继续以远高于通货膨胀率的幅度增长。换言之,房价不断攀升的关键原因是供需失衡。从去年到如今,美国房地产市场上的库存一直处于低位。疫情期间需求下降的同时房源大幅减少,疫情中形成的对新房的需求却缺乏足够的供应。



房价突然出现两年来最大涨幅


CNBC网站报道,全美范围内,7月份的房价比2019年同比高5.5%。根据CoreLogic的数据,这比6月份的4.3%的年度房价增幅显著提高。受欢迎的30年期固定抵押贷款的平均利率甚至在7月份首次跌破3%,为购买者提供了额外的购买力。


异常强劲的需求,历史上较低的房源供应量和创纪录的低抵押贷款率相结合,推动了自2018年以来最快的房价增长。CoreLogic首席经济学家弗兰克·诺瑟夫特(Frank Nothaft)表示:低价房受到追捧,并且年均价格增长快于豪华房屋。” “首次购房者和投资者正在积极寻找价格较低的房屋,而这一部分房屋市场已经供不应求。


全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示,7月,价格低于100,000美元的房屋存量每年下降32%。与此相比,价格在50万至75万美元之间的房屋供应量仅下降了9%。


随着购房者为疫情期间在家办公和在家上网课寻求更多的生存空间,购房在郊区和农村地区价格可承受的人群需求变得越来越大。 CoreLogic引用了纽约长岛的拿骚县(Nassau)和萨福克县(Suffolk )的数据,七月份的房价每年以4.3%的速度上涨,然而纽约都会区的房价仅上涨0.4%。


旧金山的房价每年也上涨不到1%,而华盛顿特区的房价则上涨了5%以上。从华盛顿特区出发的航班比从旧金山出发的航班少得多,因为现在可以在任何地方工作的科技工作者都可以离开旧金山去寻找更便宜的房屋。

 


超低贷款利率导致购买力增强


由于抵押贷款利率处于历史低位,一个月预算为$2,500的购房者可以买得起比一年前高出$33,250的房子。在3%的抵押贷款利率(大约是20207月和8月的30年平均固定利率)下,购房者以每月$2,500的价格就能买到价值$516,500的房子,而在20197月,相同预算下的平均利率为3.77%,他们能买到的房价为$483,250。换句话说,一套$483,250的住房的月供已经从一年前的$2,500降至如今的$2,339


购买力较去年增长了$33,250($483,250增至$516,500),增幅为6.9%7月份房价较上年同期上涨了8.2%,创下了两年多来的最大涨幅。历史上较低的抵押贷款利率是造成这两者的原因:它们推高了购房者的需求,从而导致房价上涨。这些都是预期的结果,因为在大流行引发的衰退期间,美联储正在使用低利率来刺激经济。


Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示:低抵押贷款利率正在促使许多人购买房屋,特别是那些希望有更多空间在家工作的人。” “但是,由于自疫情开始房价下降以来,待售房屋数量一直没有增加,因此许多买家最终争夺同一套房屋,从而推高了价格。寻求公寓的买家可以在总体价格和抵押付款方面找到更好的交易,因为随着人们搬离人口稠密的城市地区,大多数公寓的价格竞争力都比独栋住宅低。


持续的住房供应短缺意味着,对于一个月预算为$2,500的人来说,可供购买的房屋数量比去年减少了。20207月,全国70.6%的家庭在这一预算下负担得起,略低于20197月的71.9%。尽管房价的上涨最终抵消了低利率带来的购买力的增长,但由于大流行相关原因而搬迁的人中仍有55%表示,低抵押贷款利率是其购房计划的一个因素。



目前为止,房地产业在各个经济领域中的反弹最为强劲。在其他经济领域出现了5月复苏之后的停滞迹象时,房地产却出现了令人惊讶的增长。反差式的表现令第二季度住房行业在美国GDP中的份额上升到了13年来的最高水平,占比高达16.2%NAHB估计,该比例的增加是因为住房以外的GDP下降,同时对住宅建筑业务的影响相对较小。这一计算进一步表明了住房行业的实力和韧性。

 

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