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美房市场供不应求,中国买家连续八年拔得NAR头筹

摘要:由美国房地产经纪人协会(NAR)出品的权威报告《2020年美国住宅国际买家报告》已经新鲜出炉...

由美国房地产经纪人协会(NAR)出品的权威报告《2020年美国住宅国际买家报告》已经新鲜出炉。这份统计报告从全美经济条件、国际买家、国际卖家等方面全方位分析美国住宅的全球买家在20184月到20193月间的市场表现。虽然其数据统计仅仅截止到2020年第一季度,但从其过去十年的统计来看,我们还是可以看到一些海外买家在美国的投资趋势与特征。威翰地产整理了报告中的一些国际买家数据,供中国买家参考。



报告显示,2019年4月至2020年3月,外国买家在美国购买了价值740亿美元的房产,比一年前减少了5%。从套数来看,外国买家购买了15.4万套房产,比前一年下降了16%。虽然740亿美元的国际投资者住宅交易总额较去年779亿美元的销售总额有所下降,但这项数据在同期美国全国1.7万亿美元的现房销售中,国际买家仍然占4%。


美国全国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示,在过去几年里,外国买家和新移民在美国住房市场上的份额下滑。住房库存不足、跨境旅游减少、国际贸易下降以及在美国大学就读的外国留学生等因素被其视为外国购房者投资下滑的主因。


不同于小体量市场,由于美国内需强大,海外买家购买量的消长,对于美国房地产市场的影响有限。由于低利率提振了购房需求,加之房源供应较少,美国房产依然抢手。美元在今年夏天由涨转跌,最近兑一篮子货币触及两年低点。理论上来说,美元走软可能进一步降低海外买家在美国的购房成本。



看点一:中国买家连续8年在榜单独占鳌头


延续2013年以来的趋势,中国仍是美国住房市场最大的外国买家。过去一年,中国购房者分别购买了价值115亿美元的美国房产。中国买家连续第八年超过所有其他国家的购买量,紧随其后的是加拿大(95亿美元),墨西哥(58亿美元),印度(54亿美元)和哥伦比亚(13亿美元)。但在前五名中,中国因为购买数量和平均价格都下降,成为唯一一个体量减少的国家。 以美元计算的购买量出现下降的唯一国家。



看点二:佛罗里达是主要的买家目的地


国际买家都到美国哪里去购置住宅了呢?从历史数据来看,佛罗里达是最受欢迎的地方,今年吸引了22%的海外买家。佛罗里达的外国买家主要来自拉丁美洲(35%)和加拿大(29%)。之所以大家那么喜欢佛罗里达,主要还是因为佛罗里达州的税法比较友好。除此之外,佛罗里达州价位中等偏下的住宅也相对较多。



看点三:影响购买美国房产决定的因素


与潜在的国内买家一样,并非所有的国际客户都能完成购买。半数受访者认为找不到可买的房子39%认为房屋成本”;34%的受访者表示无法获得贷款24%的受访者表示无法转移资金。2016年约有相同比例的受访者表示,国际客户认为美国的房价比本国相比较,更大比例的受访者(36%)认为美国的价较低,24%认为而非较高。



海外购房者群体在豪宅市场中也扮演着举足轻重的角色。过去一年里,在154000笔外国买家房产交易中,8%的成交价超过100万美元。相比之下,全美所有成屋销售中仅有3%的百万美元及以上交易。


就全现金交易而言,外国买家的占比也能达到两倍以上。数据显示,39%的外国买家选择现金付款,而这一比例在所有房屋销售中约为19%。多重因素导致外国买家在美房产投资受阻。除了贸易战和中国对资本外流管控的影响以外,美元的强势表现使海外投资者对美国房产投资难上加难。过去10年间,美国住宅价格呈爆发式增长。



相关专业人士表示,目前尚不清楚国际危机将如何影响跨境房屋销售,但有理由相信这可能为海外买家打开在美国市场投资的机会之门。NAR总裁、房地产代理公司Malta & Co.驻旧金山经纪人Vince Malta称,尽管危机当前,但外国买家的兴趣并未完全消退。他在报告中称,“海外买家对美国房地产市场的兴趣总体上依然强劲,尤其是在可负担性最高的都会区。”

 

看点四:中国买家购房概况


中国买家购买的美国房产总价值约为115亿美元。

● 62%的中国买家选择购买独栋别墅。

● 40%的中国买家在购买美国房产时选择现金全款支付。

中国买家购买房产的平均房价均为449,500美元。

●35%的中国购房者选择在加利福尼亚州置业,5%的购房者选择在德克萨斯州州置业,4%的购房者选择在佛罗里达州购置房产。


两大利好:货币宽松、市场供不应求


今年3月起,美联储为了减少疫情带来的美元流动性不足等问题,开始大幅“开闸放水”。截至20207月,美国的广义货币(M2)已扩大至18.3万亿美元,同比增长了23%,创下自1981年以来的新高。由于美国各级政府并未对增发货币的流向做出严格限制,上述资金最终大量流入股市、楼市从而推动市场爆发式上涨。


截至2020年7月,美国的广义货币(M2)已扩大至18.3万亿美元,同比增长了23%。另一方面,此前因疫情影响,市场交易量萎缩,使得房产交易波动较大,也导致了多数卖家不愿选择此时抛售房产。


NAR的数据,7月份市面上待售的房产总数仅为150万套,较6月环比减少2.6%,与去年同期相比更是下降了21.1%,为有数据统计以来最低的7月份库存量。按照当前的销售速度,市面上的房产供应只能维持3.1个月,明显低于6月份的3.9个月。通常库存量不足5个月,都会被视为“供不应求”。


NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示,当前买家的竞争十分激烈,新的房源一上市就被抢售一空,因此需要建设更多的新屋,当前许多城市的房屋供应都跟不上需求的步伐。


另外值得注意的是,随着居家办公越来越普遍,人们开始逐渐搬离价格压力巨大的都市中心区域,转而追求位于郊区或中小城市价格压力相对较小、同时空间又更大的独栋别墅。当前不少买房者已不像以前那样把地理位置列为首要考虑因素,由于人们已经习惯并接受远程办公,这使得买家当前更偏好空间较大的房子,因此市郊甚至度假地的房产备受青睐。



美国Real Capital房地产咨询公司高级副总裁科斯特洛(Jim Costello)也持类似的观点,他表示,疫情改变了部分人群对住宅类型的喜好,即使疫情的影响正在逐渐减少,但年轻的家庭(千禧一代)还会继续离开昂贵且人口稠密的城市,因此郊区的房价可能会继续上涨,这与上次金融危机时期完全不同。



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