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后疫情时代的房地产业,“建后出租”或成最大赢家

摘要:过去一年时间里,美国房地产市场上有一个资产类别异军突起...

过去一年时间里,美国房地产市场上有一个资产类别异军突起,像福布斯、CNBC 等各大媒体都做过多次报道。而在后新冠疫情时代,这个资产类别尤其值得投资者注意,他就是Build for Rent。


 

什么是“Build for Rent”?


以出租为目的的地产开发模式在英文上被简洁的称为“Build-for-Rent”,中文对应的简称为“建后出租”,广义的Build-for-Rent包括长租公寓、服务式公寓、学生公寓等,其投资者一般是大机构,机构投资者普遍采取自持物业方式,以自主开发、改造和收购等形式获得公寓产权,再以“机构房东”的形式进行出租和管理,大大提高了租客和管理效率


当提到“公寓”这个词的时候,大家脑海里出现的很可能是一栋楼,这一栋楼里面有很多的住户,每个住户并不是拥有自己的居所,而是租住的,而这个楼又由统一的公司来进行管理。如果把这栋楼里面每一个居住单元都拆出来,放在地上,形成独立的居住单元,同一个社区里面可能有100个、200个这样的居住单元。这个时候整个社区也是由统一的公司来进行管理的,这就形成了另外一种社区,他就是Build for Rent(BFR)。


在过去一年的时间当中,BFR的发展非常迅猛。美国所有的建筑起来的独栋别墅当中占到了5%的份额,但是虽然现在看起来这个比例是比较小的,但是它正在发生非常快速地扩张。很多大的公司在进入这个领域,投入几千万美元,一下子要买几千套这样的房子。

 

出乎所有人的意料,疫情大流行使美国市场十分繁荣。出租住房长期以来一直是美国住房存量的重要组成部分,从20世纪初到20世纪40年代,出租住房占美国住房存量的50%以上。20世纪40年代,《退伍军人权利法》(GI Bill)的出台引发了住房拥有率的激增。大萧条后,独栋住宅的止赎帮助扭转了这一趋势,而租赁独栋住宅已成为一种趋势。知名房产网站John Burns估计全国大约有1640万套出租的独栋住宅,这意味着出租房屋的数量与公寓社区的数量大致相同(单元数为10或更多)。


独户住宅的租金比公寓更稳定。从全国范围来看,独栋住宅租金的增长一直保持正值,即使在经济衰退期间也是如此。John Burns最近发布的独栋住宅租金指数报告显示8月份独栋住宅租金同比上涨3.9%,超过了1985年以来3.4%的历史平均水平。在John Burns追踪的全国63个市场中,没有一个市场的租金同比下降。行业基本面依然坚实。John Burns房地产咨询公司目前预测,独栋住宅租金将在2020年和2021年实现年度增长。预计像凤凰城、盐湖城、坦帕、达拉斯和夏洛特这样的高增长市场的整体表现将超过全美平均水平。

 

为何行业巨头都看好“Build for Rent”这个市场?下面是几种原因。


市场需求大


John Burns的研究表明,居住在BFR社区的大部分家庭年龄在25岁到54岁之间,收入相对较高,目前更喜欢租房而不是拥有自己的房子。千禧一代正在步入组建家庭的年龄,其中年龄最大的将在2020年迈入40岁。当这些千禧一代中的许多人开始买房时,其他人则选择继续租房,并选择专门的BFR社区。


原本他们住在狭小拥挤的公寓里面,组建自己的家庭有了孩子后,现在他们就想要换到更宽敞的、设施更好的居住环境里面,比方说有好几个房间和卫生间,最好有个后院,可以让孩子玩耍。


BFR社区就应运而生,整个社区里面全部都是独栋别墅,同时整个社区也都是出租的,并不是让你买来居住的,而且整个社区由一家管理公司统一进行管理。BFR社区提供了公寓的服务和别墅的居住品质。

 

疫情使人们追求更大的生活空间

疫情改变了大家的生活和工作方式,在家办公变成大势所趋,很多人不想要居住在公寓那样的拥挤环境里面,开始寻找独栋别墅这样空间宽敞的房屋类型。

 

收益稳定有保证


据报告,从数据上来看,部分BFR社区的租客续签率高达80%,远远高于那些公寓租赁。从租客本身的构成来讲,他往往是家庭为单位的,往往是有双收入的,收入稳定意味着更少欠租,投资回报率相当稳定。高端的生活品质以及周到的服务,使租客想在这里长期的居住下去,而不是经常性的搬家。

 

充分的市场需求、稳定的投资回报,造就了SFR社区的蓬勃发展。


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文章参考来源:https://www.realestateconsulting.com/the-light-real-estates-big-winner-build-for-rent/

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