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06-08

曼谷VS上海,投资曼谷房产的N个理由!

摘要:近年国人最爱去的地方,非曼谷莫属,不是去旅游,就是去买房。曼谷的实力相当于国内哪座城市...

近年国人最爱去的地方,非曼谷莫属,不是去旅游,就是去买房。曼谷的实力相当于国内哪座城市


在和客户沟通曼谷项目的时候,经常会被问到曼谷可以对标中国的哪座城市。曼谷作为泰国的首都和经济中心,是泰国最大的城市,也是整个东南亚的第二大中心城市,GDP占泰国总量的44%。表面看国内最符合和曼谷对标的城市应该是上海。


 

下图从更多的维度对比一下曼谷和上海这两座城市。泰国旅游业发达,2019年赴泰旅游的国际游客破3900万人。曼谷人口占泰国总人口15%;并集中着泰国80%以上的富裕阶层;占70%教育资源,国际学校80多家;拥有比肩世界的医疗水平和服务品质医疗,价格较低且透明,就医环境好。房产投资,长期看人口,与上海相比,曼谷土地面积是上海1/4,人口却是上海1/2,曼谷人口密度是上海的2倍。

 

 

由上图可以看出,曼谷房产比较上海而言,具有不限购政策宽松、永久产权、均价低等优点。下面我们从其他角度如消费水平、经济结构等方面来对比曼谷与上海。


物价水平


餐饮价格低,在曼谷的各大商场的美食街或是路边摊只需要25-40泰株(大约5-8元人民币)就可以吃到一碗河粉或者炒饭。根据网站numbeo统计的数据,曼谷餐厅价格比上海低31.54%,曼谷杂货价格比上海低10.61%。交通花费上,跟上海比,轨道交通差不多,但出租车相比较上海便宜很多。这里的出租车大多用的是天然气,平均1元人民币一公里。每到周末,住在曼谷的人会一家子前往海边度假。从曼谷市区到芭提雅需要2个小时左右的车程,包一辆出租车单程车费只需要1000-1500泰株(约200-300人民币)。


经济结构

 

泰国是世界上著名的旅游国家,作为泰国旅游的窗口城市,曼谷成为了外国人在泰国旅游的首选城市,是世界上外国游客最多的城市之一,旅游业对曼谷经济起到了巨大的推动作用,同时也是曼谷的经济支柱之一。


 

 除了旅游业之外,外商的投资同样为曼谷经济做出了不小的贡献。曼谷是整个东南亚地区吸引外商投资成功城市,世界500强企业几乎都在曼谷设置了办事处,许多国内外大型知名企业入驻曼谷:阿里巴巴、腾讯、京东、华为、联合利华、Booking、联想等,为曼谷带来了大批企业外派人士,这是经济发展的好时机,更是投资的好机遇。


 

和东南亚其他城市一样,曼谷的工业基础设施还处于比较薄弱的水平,和上海相比有些落后。但是曼谷政府出台了一系列优惠政策来吸引外商投资。另一方面,泰国国内大部分年轻劳动力都集中在曼谷,廉价的劳动力再加上政府优惠政策,所以这些年来到曼谷投资的外国企业源源不断。

 

 

总部位于曼谷的泰国国家石油有限公司,是泰国本土最大的企业,2020年营收达到715亿美元,在《财富》世界500强中排名第140 位。


租金回报

 

泰国曼谷的房价涨幅从2018年的5%~6%,上涨到了现如今的7%~10%左右。租金回报率稳定在4%-6%之间。单靠目前的租金收益,15-19年左右即可收回投资

 

 

我国大中城市的平均租金回报率不足2%,根据诸葛找房数据研究中心发布的《2020年全国重点50城租售比调查研究报告》显示,2020年全国50个重点城市的租售比1:611,远低于国际合理租售比区间水平(房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200)。上海的租售比为1:600,租金回报率仅1.6%,售租比为50.0,也就是说在上海想用租金收回买房成本需要50年。

 

租金回报率的角度看,上海的租金回报远低于曼谷。最后再讨论一个大家关心的话题:曼谷房价会不会持续涨?威翰地产经过考察和整理资料后得出的结论是:会。


主要有以下三点原因:

 

一、人口红利


房产投资,长期看人口。曼谷房价近年就吃在吃人口红利的老本。人口红利=人口稠密+劳动力丰富(潜在购房租房刚需)曼谷人口密度1万+/每平方公里,是全球人口密度比较大的城市之一。曼谷作为泰国首都,外来人口众多。无论是全球各大企业赴泰工作人口,还是当地旅游资源吸引来的游客,都为当地带来了巨大的经济人口红利。

 

人口流入使得未来靠近公共交通、市中心的地皮会异常紧俏,为了出行方便,本地人也会愿意在市内买一套房。长远来看,曼谷房产接盘群体大部分还是是当地人,这是可以预见的。 据联合国的统计,泰国2025年左右将会迎来人口的巅峰期。作为人口虹吸效应最强的曼谷楼市将获得扎实的人口支撑。这势必是给曼谷房价上涨打了一针强心剂。


二、土地供应紧张


先来看供应。土地供应紧张是导致曼谷房价上涨的一个重要原因。目前曼谷已经是开发强度非常高、土地极度匮乏的地区,还想要有大量的土地供应几乎是不可能的,土地供应的紧张必然会导致土地价格上涨

 

据CBRE数据显示,新楼盘开发在2016年达到顶峰后正逐渐减少,各城市新盘数量下降明显。往年的土地价格增长是5%-10%,现在已经到了10%-30%。 数据显示,2020年第三季度的曼谷地铁站站点附近地价大幅上涨最高涨幅达36%,预计2021年曼谷土地价格持续上涨。土地成本的增加对于新盘的售价也会造成直接的影响。土地价格在总开发成本中所占的比例越来越大,因为它们的增长速度超过了建筑成本。 如今的曼谷总开发成本由于受到土地价格上涨驱动而逐渐增加,推动了曼谷大公寓类型价格上涨,也让租赁项目越来越可行。

 

  

再加上泰国是一个特别注重私产保护的国家,土地是不能随便开发的。人多地少,使得泰国房产价格上涨成为必然。


三、需求增加


再来看需求。目前市场供应的公寓远远满足不了曼谷人口的居住需求。近20年,曼谷人口增长了六七百万,但是投入到市场公寓大概有60万套。

 

 

 

 随着泰国经济的发展,世界外资公司纷纷在曼谷设有分公司,外派人员不断增多,必然给曼谷房屋出租率贡献力量,至使近几年曼谷吸引了超过90%的高入住率。 如今泰国房市逐渐火,空置率逐渐减少,曼谷市中心核心地段房产的空置率一般在1.6%-1.8%浮动。在全世界各主要国家中,泰国的房屋空置率也属于偏低的水平,从投资角度来说是非常具有吸引力。 因此,未来几年,曼谷房价大概率是稳定上涨的。


 

看到这里,大家是不是觉得曼谷的房产十分具有投资价值,准备迫不及待地购入一套了。 威翰地产给大家带来位于曼谷新兴高端国际居住区On Nut区的豪华公寓Chambers钱伯斯公馆,总价仅67万人民币起,折合下来一平方米仅2.6万人民币!对比上海市中心1000万人民币起步的房价,现在还可以有机会以7%-15%的价格买到曼谷市中心的精装公寓,而这样的价格即使在上海的郊区也几乎无房可选。 目前购房享受折扣好礼,活动推出了超多大额真实优惠及多套限时特惠房,为有购房需求的购房者带来真折扣、真补贴,具体优惠信息可咨询威翰的置业顾问了解详情。



钱伯斯公馆位于曼谷本地人也认可的绝佳地段On Nut区Sukhumvit路81巷,距离BTS On Nut 站仅230米,出行便利。On Nut区是新兴的高端国际居住区,随着BTS浅绿色线从On Nut往外延伸了9个站,即将成为了Thonglor和Ekkamai富人区之后下一个增长点。


 


钱伯斯公馆不仅靠近地铁蓝色线与黄色线,此外,还靠近三条高速公路,30分钟即可到达素万那普国际机场。

 

Chambers项目信息

 

周边配套


钱伯斯公馆衔接两个大型的CBD——素坤逸区和邦纳区,北上沿素坤逸轻轨线有多个大型购物商城,例如Century Movie Plaza、Terminal 21主题商场和Gateway Ekkamai日式商场等。


此外,钱伯斯公馆周边还有优质的教育和医疗资源。


 

项目配套设施


双层大厅 、游泳池及按摩浴池 、阅览室 、儿童游泳池 、阶梯花园 、智能储物柜 、健身房 、庭院 、收发室 。


 

 

 

 

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