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07-12

英国养房成本知多少

摘要:海外房产投资不但要了解各个国家的收益率,更要对投资房产所产生的费用有详尽的了解,纵观楼市,英国房价一直保持上涨势头...

海外房产投资不但要了解各个国家的收益率,更要对投资房产所产生的费用有详尽的了解,纵观楼市,英国房价一直保持上涨势头。据报道,近日英国楼市异常火爆,多项指标创历史新高。


 

 
Halifax数据显示,3月份英国房屋平均价格达到了创纪录的254,606英镑,比上月增长1.1%。 Halifax表示,英国房产均价比2020年3月高出6.5%。这意味着平均价格比全国新冠疫情封锁开始以来的价格高'>价格高出约15,000镑。 
 

Halifax董事总经理Russell Galley说道:“在今年年初相对疲软之后,房地产市场'>房地产市场在3月份出现了复苏价格比2月份上涨了1%以上。”除了房价保持上涨,在英国投入成本风险相对较小,收益较高,也是吸引海内外投资客进军英国房产市场的重要原因。

 

 

那么英国房产的购买成本和持有阶段的费用是怎样的一种情况呢,这篇文章为大家揭晓。
 
在英国房产交易的全部过程中,涉及到买房、持有、和转卖等交易成本。在客户不够了解的情况下,容易虚增成本。如何明了这些成本并如何尽可能降低成本,将直接影响到我们的日常收益。
 
戴维斯以海外买家购买一套200万美元(约144万磅)的房产为例,计算了全球29个城市各自的购房成本、持有成本以及出售成本。通过上图我们可以很直接的对比出,在几个极具投资价值的城市中,伦敦不管是购房、持有还是最后出售,其成本比例在众多城市中都属于非常理想的。

下面我们来具体化分析在英国置房的成本

 
首先是买入成本,买入成本=房款+印花+律师费+贷款费+其他杂费
 
印花买房产'>购买房产时,无论是本地居民或海外人士,都需要向务局缴纳印花(SDLT,Stamp Duty Land Tax),这样交易才能获得政府认可,这是英国买房产'>购买房产的主要费'>费。
2020年7月8日,财政大臣宣布将印花起征门槛从12.5万镑提高至50万镑,以期刺激因疫情封锁而停滞的房产交易活动,这一政策对广大购房者来说是个好消息。根据这一政策,在2021年6月30日之前完成交易房产,50万镑或以下的部分是无需印花的。那价格超过50万镑的房产呢,只需缴纳50万镑以上部分的印花,这可以为购房者最多节省13+万人民币。并且,英国还或有条件延长印花减免期,所以购房者还是有望继续享受这绝好的购房福利的~
 
律师费:英国买房必须经过持有英国执照的从业律师来完成,所以即使是英国本地人,这一点也不可避免,律师收费一般在1500-3000英镑+VAT(增值)不等
 
贷款费:包括贷款申请费用、银行内部的审批费用等。对于英国境外务居民,许多银行也提供贷款服务可以直接申请,基本在1500-2500磅左右。如果使用贷款经纪进行材料升级和选择更多产品,也会产生贷款经纪费,这个通常在贷款额的0.5-3%不等。
 
中介费:一般新房都是开发商给各家市场推广费,买家不需要承担中介服务费;但如果是二手房,一般需要买卖双方之间共同承担2%左右的中介费用。
 
其他杂费:土地勘察费、房产登记费等杂费:一般在房价的0.2%左右。
 

 

说完了买入成本,我们再来梳理一下房子到手后的持有成本是多少。持有成本是在拥有这个房产过程中每年要缴纳的费用,主要包括:物业费、地租费、市政、房屋租赁中介费、个人所得等。
 
物业管理费:这个和中国的物业费一样,用于维护楼体、设施及社区的管理费用。但不一样的是,英国的物业配套和服务更好,有些社区健身房、游泳池、电影院、花园等配套应有尽有,费用相对来说也更高,一般在3.5-8镑/平方英尺/年。



 

地租费:这个是向地主缴纳的费用,固定持有成本一部分,英国的大多数房子在250-850镑不等。每十年一调整,这个是根据地价分阶梯的。
 
市政:市政需向地方政府缴纳,英国各地的市政额分为多个档次,额与房屋面积和价值成正比,一般是当前房价的0.05%-0.4%左右,费用普遍约为900-2,000镑/年。在很多情况下,房主可以申请减免市政
 

比如,房客全部为全日制学生的,可以向政府申请免缴市政;按惯例,出租房的市政由房客承担;如果房子没有被出租,但并不是房主的主要居住地,房主可申请减免市政;只有一个成年人居住的房产可以申请减免市政等。


 
房屋租赁中介费:如果所购买的房产选择全权委托中介出租和管理,一般会收取房屋年租金收入的10%作为服务费(含20% vat),这个中介费会从房租里扣除,即找到租客才会支付,所以不用担心钱打水漂的问题
 
个人所得:在英国,绝大多数形式的收益都要付工资投资、甚至连本来就不高的理财收益未来也可能在纳范围内。包括我们自己国内,也已经对租金。英国从17年起,对个人租金收益征,但本地英国务居民有12,570镑每年的免额度可以申请, 12,571-50,270镑部分20%所得,50,000-150,000磅部分为40%所得

 

听起来这个收是不是有点高?
 
但是,净利润利润嘛,所以除了个人年度免额12,570镑以外,缴纳的地租费、物业管理费、贷款利息、家具的磨损或更新维护和维修的花费,以及出租的广告费用等也都是可以用于抵这项哦。而且,部分华人投资者的收入来源在中英两国都有,那么按照两国政府签订的收协定,如果已经在英国缴,在中国就不需要重复纳了。
 

 

卖房时我们也要承担一定的成本,主要包括中介费和资本增值部分的利得
 
中介费:卖方一般承担2%左右的中介费。
 
资本利得:这个不是对房价征收的,而是对房子增值部分所征收的率由18-28%不等。如果是唯一或者自住房售卖,这笔费用可以避免。
 

 
想必您会发现,从世界范围内来说,不论是房价还是购房、持房成本房产政策以及房产市场的稳定性、规范性,英国都是房产投资的不二之选。当然,成本都应该具体问题具体分析,在此我们只是做一个整体的成本构成、大致费用的科普。想了解更多英国房产资讯,可以咨询我们威翰的置业顾问哦。



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