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08-11

美国房地产市场会崩盘吗?

摘要:任何时期的经济不确定性都可能使重大财务决策(例如买房)压力更大。即使是经济信心高涨的时期似乎也是触底反弹的最佳时机,您也不希望您的房屋受到附带损害。财富管理公司Glenmede的特许金融分析师兼投资策略副...

任何时期的经济不确定性都可能使重大财务决策(例如买房)压力更大。即使是经济信心高涨的时期似乎也是触底反弹的最佳时机,您也不希望您的房屋受到附带损害。


财富管理公司 Glenmede 的特许金融分析师兼投资策略副总裁Mike Reynolds 表示:“买房肯定是一种压力很大的经历,当你进行如此大的购买时,你的脑海中总会出现各种‘假设’。”。

现在很多人会担心,美国房地产市场是否会出现不稳定,甚至崩盘的情况?


根据目前的市场状况显示:美国房地产市场不太可能在不久的将来崩溃。

为何得出这个结论?目前的状况是,住房需求、住房供应、抵押贷款利率和失业率都在影响房地产市场的走势,而它们近期都表明了现阶段是一段增长放缓而非下降的时期——当然也不会像 2008 年的房地产市场崩盘那样显着下降。


注:本文原文来自于 U.S. News, 版权归原作者所有,以上仅为参考译文,仅作资讯分享用途,不代表威翰地产观点。


以下是您现在应该了解的有关美国房地产市场的信息以及可以显示我们是否即将崩盘的指标:

  • —我们是否处于房地产泡沫中?
  • —与 2008 年的房地产市场崩盘有何不同?
  • —经济衰退如何影响房地产市场?
  • —什么情况会导致房市崩盘?
  • —我们是否处于房地产泡沫中?


    在经济学中,泡沫被定义为资产(在本例中为房屋)市场价值快速增长的时期。


    美国房地产市场的快速发展,大致持续了 COVID-19 疫情的时间,快速的市场价值增长准确地描述了当前的房地产市场。

    根据 Redfin 的房屋销售价格数据,从 2020 年 8 月到今年 7 月中旬,美国房价每年都以两位数的速度增长。


    但房地产泡沫的存在并不一定意味着会出现戏剧性和毁灭性的爆发。Reynolds 说:“我们现在可能会称之为小型房地产泡沫。” 他解释说,与需求相比,美国房屋市场上的库存不足是导致房价快速上涨的主要原因。

    尽管最近几个月抵押贷款利率上升,给住房负担能力带来压力,但购房者兴趣的下降是相对可衡量的。

    Redfin 首席经济学家达里尔·费尔韦瑟 (Daryl Fairweather) 表示:“在经济中需要担心的所有事情中,房地产崩盘不是其中之一。” “即使抵押贷款利率高达 5.7%,当时的价格也不会暴跌,现在抵押贷款利率已降至 4.99%。因此,房地产市场似乎已经受到了这种新经济带来的第一次重创,只要情况没有明显恶化,房地产市场就会好起来的。 ”

    Fairweather 指出,即使之前抵押贷款利率在 6 月份达到顶峰,美国几乎所有市场的房价都保持不变,或者只是逐月放缓。此后,利率再次跌至 5% 以下,情况也更好一些。


    “正在发生的事情是买家和卖家都在退出这个市场,这意味着销售量减少了很多,但价格相当稳定,”Fairweather 说。


    与 2008 年房地产市场崩盘有何不同?


    在经济不确定的任何时候,房屋所有权都会让人感到恐惧——尤其是如果您对大萧条和 2008 年和 2009 年的房地产市场崩盘有清晰的记忆。

    21 世纪头几年的掠夺性贷款行为意味着许多房主在可调整的情况下面临止赎利率上升,失业进一步增加了丧失抵押品赎回权的房产数量。


    雷诺兹说:“如果你有脉搏,那时你就可以获得抵押贷款。” 由于住房需求是通过向财务状况不佳的人发放抵押贷款来人为支撑的,因此经济低迷也意味着买家需求急剧下降。结果,房屋价值大幅下降。

    对于今天的房主,法律和法规已经到位,以防止自大萧条以来的掠夺性贷款。即使高房价和不断上升的利率增加了购房的总成本,使原本打算购房的人买不起房,但仍有更多合格的购房者在寻找房屋,而不是待售房产。

    “就可负担性而言,房地产市场存在推拉:没有人能负担得起,但也没有足够的房屋来满足需求,”Kendall Capital 总裁兼首席执行官 Clark Kendall 说。马里兰州罗克维尔的管理公司。


    经济衰退通常如何影响房地产市场?

    至少连续两个季度的GDP负增长会导致经济衰退,而且通常伴随着失业率的上升和公众消费的下降。

    个人在经济衰退期间面临的财务压力导致房地产市场放缓——如果购房者担心裁员,他们可能会暂停搜索,止赎活动可能会略有增加,而更高的失业率会增加可以购买的人数不支付他们的抵押贷款。

    然而,一旦房地产市场的活动放缓到足够的程度,抵押贷款利率就会下降到买家重新进入市场并有兴趣获得一笔好交易的程度。与大衰退不同的是,房地产市场活动的增加有助于使经济摆脱衰退。

    据报道,2022 年前两个季度的 GDP 下降——第一季度下降 1.9%,第二季度下降 0.9%。虽然这些情况确实指向衰退,但这是一个足够温和的下降,许多经济学家和金融专家不会很快将其称为明确的衰退。根据美国劳工统计局的数据,失业率仍然很低——7 月份仅为 3.5%——企业仍在报告收益。


    “如果这是一场衰退,那么它的独特之处在于……我们的工作岗位是失业人数的两倍,所以从统计上看,这是一种反常现象,”肯德尔说。



    哪些情况会导致房地产市场崩盘或房地产泡沫破裂?

    虽然目前的情况并不意味着房地产市场会崩溃,但没有水晶球可以保证未来几个月或几年的经济走势。


    可能使房地产市场更加不稳定的一些因素包括:

    • 失业。失业率略有上升是可以的,但底部的影响可能表明房地产市场存在危险。“这是我们正在寻找麻烦迹象的指标,”雷诺兹说。如果太多人没有工作,那么不良的房屋销售量就会攀升,止赎的可能性就更大。

    • 房屋建筑。十年来,建筑商一直受到劳动力短缺的困扰,自疫情开始以来,材料的可用性和成本一直是一个持续存在的问题。即使买家活动适度放缓,房屋建筑商也可能会感到紧张并推迟。Reynolds 说:“你可以让房屋建筑商将此视为撤回项目的机会。” 这将进一步加剧住房短缺,进一步加剧供需失衡。

    • 买家需求。房地产市场略有降温,但需求仍然强劲,主要是由于市场上的房屋短缺。雷诺兹说,密切关注需求以及“在接下来的 12 个月内这种情况是否会持续”。

    • 购房者的动机。对于典型的购房者来说,现在不是购买房地产的时候,期望在短时间内看到价值翻倍。“与两三年前利率较低、房价较低时相比,今天的市场并不是一项廉价的投资,”肯德尔说。“我认为进入房屋的人应该出于正确的原因进入房屋:'这是我想住的地方; 我想控制我给墙壁涂什么颜色;我想在这里抚养我的孩子;这是一个很好的学区。我认为这些是基本的东西。我认为您应该出于这些原因购买房屋,而不是购买房屋本身作为投资。”


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