威翰地产

主菜单 
您当前的位置:首页购房资讯 美国房产新闻 为何德州能领跑美国经济发展?

10-21

为何德州能领跑美国经济发展?

摘要:据Dallas Morning News报道,今年夏天全美住房抵押贷款利率持续下跌,目前美国长期住房抵押贷款的成本降至3.5%以下......
据Dallas Morning News报道,今年夏天全美住房抵押贷款利率持续下跌,目前美国长期住房抵押贷款的成本降至3.5%以下,为近三年来的最低水平。美国最大的抵押贷款公司房利美(Fannie Mae)的分析师们过去三年对利率走势的预测备加关注。其首席经济学家道格·邓肯(Doug Duncan)说:“我们还没有完全回到2016年的低点,但已经十分接近了。”邓肯最近刚刚访问了达拉斯,他说在未来的几个月里,房屋贷款支出可能进一步下降。他预计美联储将在年底前再降低两次贷款利率。
 

贷款利率的下跌,使得目前正是购入房产的好时机。邓肯表示由于市场大环境的不稳定,经济更依赖与国际贸易和农业的州和大都会地区遭受了一定程度的衰退。但是像德克萨斯州这样的多元化就业地区不仅没有收到影响,反而在各方面都继续蓬勃发展。邓肯说:“德州的发展十分健康,经济上没有出现衰退现象。德州的就业在可持续的基础上稳步增长,经济比过去更加多样化, 这都是有利因素。”


美国其他地区的生活成本、劳动力成本和房价都出现了大幅上涨,而正是这些地区开始出现滞后。比如,西雅图和芝加哥的房价在近几年大幅上涨后开始下跌。德克萨斯州位于美国中南部地区,是是美国南方最大的一州,也是全美第二大州,德州经济体系强大,在全美50个州中经济实力排名第四。德州的产业结构十分多元。


• 航空航天业,美国国家航空航天局旅客中心——约翰逊航天中心
• 港口运输业,休斯敦港是美国最繁忙的港口之一
• 医疗健康产业,休斯敦是德克萨斯医疗中心的所在地,世界最大和最重要的研究和治疗机构的集中地。
• 体育产业,四大职业运动球队的主场地。
• 石油工业,休斯敦是世界领先的油田器械制造中心和美国石化产业的中心


德州吸引外商直接投资最多的两个城市是休斯敦和达拉斯,分别占据德州投资项目的26%,14%。这两个城市也名列美国10个最大外商直接投资市场。如此强劲的经济实力,解释了为什么越来越多的企业进军德州,越来越多的人赴德州买房,然后定居于此。下面给大家详细介绍德州最具有代表性同时也是发展最好的两个城-城市-深入探讨为什么德州能领跑美国的经济发展。


休斯顿
 
休斯顿是金融中心


休斯顿拥有29家财富500强的总部,仅次于美国最大的城市纽约。另外,休斯顿还拥有超过500家商业银行、超过400家抵押业务机构、500多家证券交易机构!如果将休斯顿比作一个国家的话,它的经济排名能够高居世界第30位。在美国,休斯顿是《商业周刊》中美国十大劳工市场的榜首;是《福布斯》全美新增就业机会城市排名的第一名,同时也是美国十大新兴科技城市之一。


休斯顿医疗水平先进


休斯敦的德克萨斯医疗城是美国和世界上最大、最有名气的医学中心之一,占地2.84平方公里,由54个医疗机构组成,面向全球致力于最高水准的临床、预防、科研、教育,在癌症和心脏研究方面最为著名。德克萨斯医疗中心共有54所医疗机构,包括:21所医院、8个专业机构,8个学术研究机构,4所医学院,7所护理学院,3个公共卫生机构,2所药学院校和一所牙科院校。所有的机构都是秉着非盈利性质去经营。在众多历史悠久的医疗机构中,有几所赫赫有名——安德森癌症中心、休斯顿卫理公会医院、德州儿童医院、德州妇女医院、赫曼纪念医院、圣卢克主教医院。


教育氛围浓厚


休斯顿拥有全方位的教育环境及体系和发达先进的教育机构。休斯顿区域有超过20所大学,包括2所一级大学,莱斯大学和休斯顿大学。莱斯大学是一所世界著名的顶尖私立研究型大学,”新常春藤“名校之一。 有“南方哈佛”之称,在权威的《美国新闻与世界报道》全美综合大学排名中名列前20位。在最新的2017-2018年USNews《美国新闻与世界报道》全美大学综合排名中,莱斯大学与布朗大学、康奈尔大学、范德堡大学并列全美第14名。


国际化的休斯顿


Houston的制造业如此发达与他得天独厚的地理位置优势是分不开的。 休斯顿位于南北美洲的中心, 有两个国际机场,四个海港。数条货运铁路和州际高速公路穿城而过。这一切都降低了将货物从Houston运至北美乃至全世界的成本。Houston依托Houston港(美国第二大港),成功地和世界各国建立起亲密的合作关系,在科技发展也颇有建树。


休斯顿房产市场分析


休斯顿房屋挂牌售价中位数

来源:Zillow


自2013年起,休斯顿房价呈喷井式增长,且逐年上升,根据zillow最新数据,目前休斯顿房屋挂牌售价中位数已达到$289,000。
 
休斯顿每月租金指数


来源:Zillow


目前,休斯顿的每月房屋租金指数已达到$1,510/月,且呈现上升态势,市场需求十分旺盛,投资的好时机,购置一套休斯顿的房产,不仅可以自住,也可用于投资,轻松实现以租养房。


更加广阔的前景


正是由于综上所述的这些优点,越来越多的大公司瞄准Houston大都市区,把公司搬迁或者拓展到这里。Perryman Group预测 到2040年, Houston大都市区将增加330万人口和160万就业机会。
 

达拉斯
 
1) 房产总价低,投资门槛低,适合首次海外置业的客户

中国的买家在选择达拉斯都会圈地区的房产时,该地区的房产均价大约在35万美元左右,投资者可以根据这个房产的价位自主地选择该地区的房产。

2) 易出租,租金回报高,购买现房别墅,马上就能收到租金



来源:Zillow


上图可见,达拉斯住宅租金水平也在稳步增长中,四房住宅月租金中位价已达到1558美元,租售比状况良好。目前威翰热销的Creeks of Legacy正是位于达拉斯都会圈,价格优惠,现房可立刻入住。

3) 增值乐观,每年8-9%房价增幅,保证资产增值


来源:Zillow


从表中我们看出达拉斯的房价一直稳步上升但是房价一直维持在全美房价的中位数:达拉斯房市过去一年住宅价格增长13.8%,三房住宅价格中位数由2011年的16.7万增长至37.9万美元。


来源:Zillow


达拉斯房产抵押贷款拖欠率仅为1.1%,低于1.6%的美国平均水平;仍处抵押贷款中的住宅比例为5.7%,同样低于8.2%的美国平均水平;所以从市场健康程度看,达拉斯以9.9/10的分数被评为“非常健康”(Very Healthy)。

4) 大量人口支撑起了房产刚需,近几年一直蝉联美国人口流入最多城市首位



短期看政策,中期看供需,长期看人口——达拉斯都会圈房产市场稳定发展的长远预期与大量的净流入人口不无关系。美国人口由非沿海区域流向沿海区域的核心城市已成为趋势,而德州正以其低廉的生活成本、无州个人所得税的优越政策和充足的就业岗位,吸引着大量美国人前来定居。美国本土人用“脚”选择了德克萨斯州,推动其租赁市场的长期稳定发展。

5) 企业云集,包括20余个世界500强总部

2018年,美国《财富》杂志评选的财富美国500强企业中,总部位于都会圈的企业达到22家,成为仅次于纽约和芝加哥的全美第三大五百强总部聚集地。达拉斯都会圈工业门类繁多,电子、电器、飞机、导弹等新兴工业,以及纺织、服装、食品、农业机械等传统工业均颇具规模。这些企业规模促进了当地的就业情况,达拉斯地区就业增长率为4.3%,远超美国同期2.4%的就业增长率,全年增加的就业人数多达122000人,企业云集给达拉斯都会圈当地提供了很多的就业机会,从而促进了房产买卖和租赁市场的繁荣。


6)就业增长率4.3%,远超美国平均值
 
美国劳工统计局官方数据显示,全美最大的15个都会区中,达拉斯都会圈和休斯顿并列成为2018年新增制造业职位最多的地区,分别增加了8800个制造业岗位。达拉斯制造业的就业岗位年同比增长达3.3%。
 

DFW就业增长率与全美对比

来源:美国劳工统计局


2018年3月至2019年3月期间,专业和商业服务在达拉斯都会区增加了25500个工作岗位,这有赖于经济结构调整下银行业的发展。达拉斯都会圈就业增长率为4.3%,远超美国同期2.4%的就业增长率,全年增加的就业人数多达122000人。就业率的提升侧面反映达拉斯房产市场的租赁者支付能力的提升,此外,房产抵押贷款拖欠率较低的数据也证明——达拉斯都会圈已通过就业良好地吸纳了新增人口。


随着美元的持续强势,美国房产愈发受到国际投资者的青睐。近年,上海、北京等国内多个城市可选择美国航空等航空公司直飞达拉斯沃斯堡国际机场,享受极大的便利性。作为领跑全美的健康房地产市场,达拉斯和休斯顿值得中国高净值人群的进一步关注。



本文内容和图片由威翰整理自网络,转载请标明出处及作者。所有来源标注为原创的内容版权均为威翰地产所有,若您需要引用、转载,只需要注明来源及原文链接即可。部分文章为网友推荐、互联网整理而来,仅供学习参考,如有侵犯您的版权,请及时联系我们删除。


购买美国房产】:美国二手房>>    美国新房>>




标签: 美国房价 美国房价走势 美国房产网 美国购房知识 美国房产行情 美国房产分析

威翰地产

威翰地产 Windham Realty Group

始于1967年的房地产投资开发及10余年的海外房产经纪服务经验,为中国投资者提供最优质的美国房地产投资项目和一站式经纪咨询服务。

免费订阅微信公众账号"威翰地产"

微信搜索"windhamchina"或扫描左侧微信二维码

订阅美国房产实时资讯 EDM

填写我的购房需求>>

【LENNAR精选美国房产项目沙龙会】 10月12日 活动预约中

最近浏览过的房源

联系我们

威翰服务热线 400-920-6689

渠道合作客户请致电

021-68883268-2026

周一至周五 9:30 - 17:30

微信
服务号